■孙蔚
　　回想2020年初，市场普遍担忧疫情会引起人们产生对未来收入水平下降的预期，进而影响对房地产的需求。如今来看，2020年楼市基本实现价格平稳、销量增长，商品房销售面积和销售额均创下历史新高。为什么尽管疫情风险和冲击尚未完全消解，但楼市表现会超预期？笔者认为，适度的应对政策以及升级的居住需求起到了关键作用。
　　国家统计局近日公布的《2020年1-12月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，2020年全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%。商品房销售额173613亿元，比上年增长8.7%，其中住宅销售额增长10.8%。商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%。全国土地均价为6763元/平方米，同比涨幅为18.7%；全国商品房均价为9860元/平方米，同比涨幅为5.9%。
　　房地产开发投资以及销售数据是市场景气度的重要指标，以上数据表现体现了房地产市场“稳”的导向，也对宏观经济和产业经济的稳定发展创造了条件。
　　2020年商品房销售面积和销售额均创下历史新高，这说明应对疫情的楼市政策及时而得当。一来保持货币政策适度宽松，二来多部门多次强调房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段，从房贷的“价”“量”两方面推动相关货币金融制度变革。
　　在“价”上，房贷利率挂钩LPR，建立了货币政策放松和房地产融资之间的防火墙，在引导实体经济融资成本下行的同时保持房贷利率基本稳定。在“量”上，加强房地产金融审慎管理，稳住存量、严控增量，防止资金过度流入、违规流入房地产。
　　此外，长时间居家隔离和办公，使得人们对居住体验的感受更深，激发了居民改善居住品质的欲望。疫情助推了三大类购房需求，并将长期支撑市场。
　　一是购买自有住房特别是第二居所的意愿提升。疫情期间长期居家，第二居所不仅居住品质更好，还可满足特殊情况下居家隔离的需求。
　　二是以大户型为代表的改善型需求被进一步激发。更大的居住空间，保证了更大的活动空间、更独立的个人隐私空间、更好的居家卫生健康空间。同时，长时间居家也让人们深刻感受到通风、日照、观景等生活体验的重要性。
　　三是基础配套设施需要提升。一方面，对高品质物业服务的需求有所提升；另一方面，小区园林绿化好、周边商业医疗等配套齐备将成为基本要求。
　　危中存机，疫情或将会成为住房消费升级、房地产销售渠道升级的一次良机。当然，如何形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡，尚须行业各界的共同努力，需要持续提升产品品质，改善户型、物业和配套，更好地使产品与人们的升级置业需求相匹配。