■本报记者 孙蔚
随着一线城市广州、深圳同日宣布实施住房贷款“认房不认贷”,厦门、武汉、中山、西安等多个城市纷纷火速跟进,从而使得“认房不认贷”成为楼市当下最热的话题。对此,业内专家表示,目前,全面落地“认房不认贷”已经进入倒计时。
一线城市吹响号角
备受关注的“认房不认贷”政策陆续落地一线城市。8月30日上午,广州市人民政府官网公布了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,打响了一线城市“认房不认贷”的第一枪。
《通知》指出,居民家庭住房套数是以广州市不动产登记机构提供的《广州市自然人不动产信息查询结果》显示居民家庭(含所有家庭成员)已拥有住房套数核算。居民家庭名下在广州市无住房的,购买普通商品住房或非普通商品住房的首付款,按不低于购买首套住房的最低比例执行,不再区分是否有住房贷款(含商业性住房贷款和公积金住房贷款)记录以及住房贷款是否还清,住房贷款利率享受购买首套住房的利率。
8月30日晚,深圳成为第二个跟进“认房不认贷”的一线城市。居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在深圳市名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,金融机构均按首套住房执行信贷政策。
值得注意的是,在政策执行时间方面,广州以8月18日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局三部门联合发布的《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》作为开始时间,而深圳自8月31日起开始执行。
随后,厦门、武汉、中山、西安等多个城市纷纷火速跟进。据克而瑞不完全统计,截至8月31日,已有70多个城市落实“认房不认贷”,并且多数二线城市松绑力度颇大。比如郑州发布15条措施,在落实“认房不认贷”基础上,还提出要调整首套房贷利率下限,暂停执行限售政策。福州也对此前执行数年的限购政策进行松绑,允许福州郊区户籍的家庭在市区多增加一套住房。
利好换房人群
“外地有房,广州没房,算首套;广州有房(一套)已经卖了,就算名下有房贷,再买一套的话,也算首套。你们可以享受三成首付和低利率。”8月30日晚,广州市天河区链家经纪公司的小张忙着回答前来咨询政策的置业者,连晚饭都没顾得上吃。
58安居客房产研究院院长张波对《中国消费者报》记者表示,自三部门提出了“认房不认贷”作为各地因城施策工具箱中可自行选择的政策之后,市场层面对于十余个目前还在执行“认房又认贷”的城市何时会调整充满了期待。
“三部门的通知为政策在各地落地扫清了审批层面的障碍,可以说全国全面落地‘认房不认贷’已经进入倒计时。”张波表示,此次广州起到了一定的示范作用,其政策尺度较大,完全“不认贷”,并且只在本地“认房”,预计对市场的推动作用力度会较大,市场短期内复苏的概率大大增加,同时会先推动二手房交易量出现较大幅度增长,再传导到新房市场。对于其他城市而言,在执行力度方面预计也将和广州保持一致,一线城市房地产市场的全面复苏有望开启。
易居研究院研究总监严跃进也对记者表示,“认房不认贷”是2017年以来一线城市楼市放松力度最大的政策,充分体现了一线城市供求关系发生了重大变化。“此类政策的出台,客观上有助于稳定市场预期。这说明一线城市政策放松是必然的,也对全国市场有非常好的引导作用。”他表示。
张波认为,“认房不认贷”政策直接利好两类人群,一是本地换房人群,名下住房出售后,新购住房可按首套执行信贷政策,首付比例与房贷利率均出现大幅下降;二是在异地有房的人群,在认定套数时只核查本地住房情况,因此即便外地有房,只要在本地无房,同样可按首套执行信贷政策。
楼市政策的重大调整令开发商们有了动力。据记者了解,广州多个项目都准备紧急加推新盘,包括保利天瑞、万科·瑧樾府、龙湖·御湖境等高端楼盘。接受记者采访的多个开发商均表示,“认房不认贷”政策对于房企来说是重大利好,预计会调整推货节奏,加大供应力度。
记者发现,“认房不认贷”政策发布后,深圳有的楼盘连夜收回了曾经给出的折扣,比如龙岗布吉项目自9月1日起收回现房促销折扣措施。但是也有楼盘趁势推出特价房源,以吸引客户关注。
对此,深圳贝壳研究院院长肖小平对记者表示,现在是换房的窗口期,不要妄想涨价,应把握时机快速“卖一买一”,预计今年深圳二手房交易将会被大大刺激。
置业压力减轻
对于置业者而言,“认房不认贷”政策落实后对首付款和月供能带来哪些变化?
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓对《中国消费者报》记者表示,按照今年1—7月广州一手房套均总价大约410万元、二手房套均总价大约320万元计算,“认房不认贷”政策执行后该类人群至少可以少付一成首付,总金额减少约30万—40万元。
在月供方面,按照贷款100万元、30年商业贷款计算,此前广州首套房利率是4.2%,二套房利率是4.8%,“认房不认贷”政策执行后,如果按照首套执行房贷利率,每月可以减少357元的还款负担。
肖小平则告诉记者,之前深圳本地无房、有房贷记录(不管是否还清、是否在本地),首付款需要五成,如果总价在750万元以上的房子,则需要六成首付。“认房不认贷”政策执行后,这类人群的首付款压力大大减少,以一套500万元的房子为例,首付直接减少了100万元。
“认房不认贷”政策的实施对于换房家庭来说是重大利好,但是北京金诉律师事务所主任王玉臣律师提醒消费者要注意两点:一是虽然该政策在一定程度上解除了首套房贷优惠在地域上的限制,但是不建议囤房、炒房,“房住不炒”早已是大趋势,不要把房子当作理财产品。二是尽量不要选择“无缝衔接”式换房,最好等第一套房彻底过户后,再去购置第二套房,给自己留有应对突发状况的时间。如果一定要“无缝衔接”式换房,那么在出售第一套房的合同中,一定要对买家的违约责任进行详细约定,尽量降低风险。