图：林海燕制图
■本报记者 孙蔚
　　房贷利率作为调控楼市的重要手段，4月以来，据中指研究院统计，目前全国已有40余个城市阶段性取消首套房贷利率下限，房贷利率已降至历史低点，居民购房成本随之降低。
房贷利率创历史新低
　　4月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新贷款市场报价利率（LPR）1年期为3.45%，5年期以上为3.95%，与上个月保持不变。
　　虽然此次LPR没有调整，但随着去年5年期以上LPR两次下调，当前不少城市首套房贷利率创历史新低。贝壳研究院监测数据显示，2024年3月，全国百城首套主流房贷利率平均为3.59%，二套主流房贷利率平均为4.16%。相较于2023年同期，首套房利率下降了43个基点，二套房利率下降了75个基点。
　　从城市能级来看，一线城市的首套、二套平均房贷利率分别为3.88%和4.29%，二线城市分别为3.61%和4.17%，而三四线城市则分别为3.57%和4.15%。
　　“截至3月底，百城整体首套、二套房贷利率均处于历史低位，较低的房贷成本以及较快的放款速度有助于推动住房需求入市并加快交易流程，有利于住房交易市场的平稳修复。”贝壳研究院首席分析师许小乐对记者表示。值得关注的是，自2019年8月贷款市场报价利率改革以来，新发放个人住房贷款平均利率总体高于新发放企业贷款平均利率。如今，这一相对关系正迎来逆转。央行日前披露，3月新发放个人住房贷款平均利率为3.71%，低于3.75%的新发放企业贷款加权平均利率。
　　业内人士对记者表示，这一数值不仅创下了有记录以来的新低，也意味着目前新发放房贷利率与企业贷款利率结束了定价“倒挂”，房贷利率明显位于企业贷款利率下方。
多城取消首套房贷利率下限
　　为降低购房成本，如今取消首套房贷利率下限的城市正越来越多。4月1日，山东省济宁市宣布执行这一措施。在此之前，青岛市和烟台市已经宣布此项政策。4月2日，福建省福州市宣布自4月3日起，阶段性取消首套房贷利率下限。4月5日，江西南昌、赣州、九江、新余等城市发布公告，阶段性取消首套房贷利率下限，为购房者提供更加优惠的贷款条件。
　　中指研究院指数事业部研究总监陈文静对记者表示，目前全国已有40余个城市阶段性取消首套房贷利率下限。主要内容基本都是各金融机构按照市场化、法治化原则，与借款人自主协商，合理确定每笔房贷利率的水平。比如烟台大部分银行已下调个人首套房贷利率15个基点，从3.75%降为3.6%。
　　陈文静进一步解释称，取消首套房贷利率下限，意味着商贷利率有可能进一步降低。我国房贷利率与贷款市场报价利率挂钩，整体呈市场化动态调整特征。根据人民银行、原银保监会的规定，首套房贷利率下限应不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。按照当时5年期以上LPR为3.95%计算，首套房贷利率不能低于3.75%。
　　不过，3.75%并非首套房贷利率的绝对下限，各地房贷利率还可以根据房价水平动态调整。2022年12月30日，央行、原银保监会决定在阶段性调整差别化住房信贷政策的基础上，建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制。对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性放宽首套房贷利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套房贷利率下限，即可突破3.75%的统一标准。
　　据央行数据，2023年末，全国343个地级及以上城市中，有101个下调了首套房贷利率下限，26个取消了下限。如今，越来越多的城市加入取消房贷利率下限的阵营，以降低居民购房成本，提振市场需求。
楼市“小阳春”仍需政策扶持
　　“各地阶段性取消首套房贷利率下限，主要由于近期部分重点城市‘小阳春’热度远不如之前几年，部分二三线城市市场活跃度也不足，仍需继续释放政策利好。”中原地产首席分析师张大伟对记者表示。
　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，多地阶段性取消首套房贷款利率下限，主要基于三个方面原因：一是这些城市新房价格指数同比、环比连续3个月下行，触及利率动态调整的政策；二是一季度部分城市商品房市场继续下行，市场情绪比较低落；三是中指研究院发布的最新调查结果显示，居民不愿意买房的原因中，排第一的就是月供和收入预期不稳无法支撑购房。
　　“房贷政策在一定程度上可以说是楼市的晴雨表，取消首套房贷款利率下限，能降低月供负担，有利于提振贷款买房的积极性。”李宇嘉对记者表示。
　　4月16日，国家统计局发布数据显示，3月份，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量比前期有所上升，各线城市商品住宅销售价格环比降幅略有收窄、同比降幅扩大。其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅与上月相同。
　　对于房贷利率未来走势，陈文静表示，短期来看，5年期以上LPR仍具备下调空间，年内降息预期仍在。同时，当前部分城市新房价格仍在波动调整，降低房贷利率是当前促进购房需求释放的重要举措之一，预计接下来将有更多城市跟进。
　　中信证券研究人员认为，对首套房贷利率下限的规定，是房价上涨过快时期的产物，起到了个人信贷抑制的作用。长期来看，这类需求抑制政策会逐渐退出历史舞台，按揭贷款利率还有下降的空间。
　　上海金融与发展实验室主任曾刚表示，未来，随着5年期以上LPR下调效果进一步显现，新发放房贷利率可能继续下探，参照当前10年期国债等长端利率水平，房贷利率仍然有下行空间。
　　那么，对于购房者来说，房贷利率降至新低，眼下是购房的好时机吗？在记者的采访过程中，多位业内人士认为，从省钱的角度来说，利率下降确实能让消费者降低购房成本、减轻还贷压力，但购房还是要综合考量个人的支付能力、收入水平，更应该关注自身需求和产品本身。