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■本报记者 孙蔚
　　作为“517新政”的延续，收购商品房用作保障房的工作已在全国范围内提档加速。近日，住房和城乡建设部召开了收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，明确表示“收储”工作将推广到全国县级以上城市。
“收储”扩容
　　距离“517新政”出台已经过去了1个多月，各地积极跟进，政策效果正在逐步显现。值得一提的是，除了需求端降首付、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率之外，“517新政”还提出将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房，这一新举措引起了业内的广泛关注和讨论。
　　近日，住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，明确提出，各地要推动县级以上城市有力、有序、有效地开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。
　　住建部副部长董建国表示，收购已建成存量商品房用作保障性住房是党中央、国务院作出的重要决策部署，有利于推动已建成存量商品房去库存，助力房地产市场健康发展，盘活存量资源加大保障性住房供给，配合“保交房”攻坚战和“白名单”机制，防范化解房地产风险。
　　住建部要求，市县根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。要坚持以需定购，准确摸清需求，细致摸排本地区保障性住房需求底数和已建成存量商品房情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房需求。
　　在具体操作方面，市县要坚持规范实施，防范各类风险，做到收购主体规范、收购过程规范、配售配租规范，做到收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续。
　　国家统计局发布的数据显示，今年5月末，全国商品房待售面积74256万平方米，同比增长15.8%，其中住宅待售面积增长24.6%。
　　中指研究院华南分院研究总监杨永俊对《中国消费者报》记者表示，征集商品房用作保障性住房的相关政策出台，有利于缓解房企经营压力、稳定市场预期，加快房地产市场企稳恢复。另外，收购现有新房作为保障性住房，可避免重复建设，节约成本，更好地满足新市民、新青年的住房需求。
　　中指研究院市场研究总监陈文静也认为，通过收购市场未售新房来改建保障房，有利于加快保障性住房供给，更好地满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理配置，在消化市场库存、缓解开发企业的资金压力等方面都发挥着积极作用，也有利于促进房企加快项目竣工节奏。
　　合硕机构首席分析师郭毅对记者表示，收储政策给予各市县资金上的支持，能够有效地帮助地方政府和企业将现有存量资产盘活。“收储”商品房用作保障房政策的落地，对于拿地房企、承租企业以及地方政府化债来说，都能够提供更好的支撑。
多地落实
　　6月24日，山东省青岛市住房和城乡建设局发布关于加快推进实施住房“以旧换新”工作的通知。其中提到，支持国有平台公司将收购的存量房源用作市场化租赁住房、保障性租赁住房等。对于收购的相对零散的房源，可用于市场化租赁；对于通过企业或社区居民团购、资产置换等方式收购的相对集中的房源，满足“交通便利、配套齐全”的要求并符合我市保障性租赁住房有关规定的，可向项目所在地住房和城乡建设部门申请保障性租赁住房认定，在取得认定书后，享受相关优惠政策。
　　据记者了解，不仅仅是青岛市，自5月17日中国人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款支持地方国有企业以合理价格收购已建成存量商品房用作保障性住房配售或租赁后，近期已有多地发布政策，明确收购商品房用作保障房。
　　6月17日，贵州省贵阳市住房和城乡建设局就《进一步促进贵阳市房地产市场平稳健康发展若干措施》（以下简称《措施》）向社会公开征求意见。《措施》拟提出推进存量商品房去化，鼓励国有企业以合理价格按照“以需定购”的原则收购商品房用作保障性住房、安置房，大力推行“房票”安置，加快推进未建成交付安置房清零，支持企业购买存量公寓作为保障性住房。
　　同日，广东省惠州市住房和城乡建设局发布公告，将征集惠州市域内7个县（区）中心区域120平方米以下的已建成未出售商品房房源用作保障性住房，征集时间为2024年6月17日至7月17日。
　　5月27日，云南省昆明市住房和城乡建设局发布征集商品住房用作保障性住房公告，在五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区行政区域内已建成未出售的商品住房项目，房源为单套建筑面积120平方米及以下的商品住房，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋或整院等用作保障性住房。
　　根据中指研究院监测数据显示，今年第二季度以来，湖北、宁夏等多地鼓励收购符合条件的存量房源用作保障性住房，杭州临安区、贵阳、惠州、临沧、大理等地也发布了征集商品房用作保障性住房的公告。
　　易居研究院研究总监严跃进对记者表示，此次住建部再次强调要推动条件成熟的项目尽快落地“收储”政策，有望加快各地保障房房源的筹集速度。相关房企应该抓住这个有利时机，积极主动地推进相关工作。
难在定价
　　不过，接受记者采访的业内人士表示，目前明确提出“收储”的城市并不多，规模也不大，政策落实之所以相对较慢，有多方面原因。其中，如何定价、收益不匹配、需求错位等，是制约当前“收储”工作开展的难点问题。
　　业内人士分析认为，征集房源如何定价是核心问题，如果定价高，面临的是资金亏损；如果定价低，企业会有抗性。同时，符合征集要求的商品房房源与保障房需求之间存在一定的区域、资金和相应的配套匹配度问题，要达成大量的房源征集目标较为困难。
　　记者梳理各地发布的“收储”公告发现，多数城市都对房源的基本条件提出了要求，如单套面积、已取得竣工验收备案证明、权属清晰且可交易等，部分城市要求房源满足一定的车位配比、可实现封闭管理、可拎包入住等。多数城市未明确具体定价规则，少数城市明确按照周边房源进行定价，比如惠州市提出“以同地段保障性住房重置价格为参考上限”，杭州市临安区表示“以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”。此外，广州市增城区新塘镇购买市场化商品房作为安置房源则采用成本法确定房源交易单价，原则上为“土地成本+建安成本”。
　　粤开证券研究院院长罗志恒对记者表示，保障性住房需求与商品房库存之间往往存在错位的情况。政府收储将以存量新房、小户型为主，且集中于高库存且保障性住房缺口较大的城市，而保障性住房缺口较大的是一二线城市，但商品房去库存紧迫性较高的却是三四线城市。部分城市的商品房成本与收益不匹配，也导致收储工作推进有一定难度。部分城市的租金回报率偏低，租金可能无法覆盖项目前期投入的利息支出及后期的运营维护成本。
　　广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉分析认为，整个收储过程需要先摸排房源，然后是价格谈判，考虑到配售型保障房的价格只有同区域商品房的五折左右，要实现资金平衡，收购的价格会更低，因此该过程可能会比较长，能落地多少项目有很大不确定性。