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房地产市场在调整中温和复苏
作者:孙蔚
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■本报记者 孙蔚
  今年已经过半,上半年房地产市场在多重政策利好与调整中展现出复杂多变的态势。总体来看,房地产市场在政策的引导下出现结构性回暖迹象,但整体下行压力依然较大,仍处于调整周期。
政策宽松市场逐步复苏
  对于房地产市场的走势而言,政策仍是很重要的影响因素。今年以来,房地产市场政策主基调延续宽松,中央层面继续围绕“三大工程”(保障性住房建设、平急两用公共基础设施建设、城中村改造)建设稳步推进,并进一步松绑限购、限售等限制性措施,提高公积金贷款额度、降低房贷利率和交易税费等,均为市场提供了有效支撑。
  上半年,房地产市场在政策宽松的主基调下,经历了从疲弱到逐步回暖的过程。4月30日,中共中央政治局会议首提“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”,政策转向去库存,聚焦解决当下困境;5月17日,“一揽子”房地产政策落地,着力“稳市场”“去库存”;6月7日,国务院常务会议再次强调“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路,又要稳妥把握、扎实推进”,进一步明确政策方向。随着多项政策落地,部分核心城市二手房成交率先好转,出现结构性回暖,市场信心有所恢复,但新房市场整体尚未明显改善,政策见效仍需时间。
  中指研究院常务副院长黄瑜对《中国消费者报》记者表示,当前北京、上海的楼市限购政策仍较为严格,北京在购房时降低社保年限、优化非住宅限购政策等方面均具备优化空间。供给端政策或将配合去库存,优化存量土地规划条件,控制增量规模,为“好房子”建设提供支持。
二手房市场表现好于新房
  中指研究院数据显示,上半年,全国批准商品房上市面积同比下降约40%,整体供应处在低位,6月供应量环比小幅回升,但同比降幅受高基数影响而扩大。新房销售表现较弱,重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约四成,6月由于基数回落叠加政策效果显现,成交面积同比降幅收窄至约两成。1月至5月重点城市二手房成交套数同比下降13%,6月二手房周均成交套数同比增长约20%,市场表现明显优于新房。
  在房价走势方面,新房市场受改善型楼盘入市带动的影响,1月至5月百城新建住宅价格累计上涨1.09%,涨幅较2023年同期扩大1.07个百分点。具体来看,百城新建住宅价格月度环比均呈结构性上涨态势,5月百城新建住宅均价为16396元/平方米,环比上涨0.25%,涨幅较4月收窄0.02个百分点。
  值得一提的是,现房销售表现好于期房。1月至5月,商品房期房销售2.5亿平方米,同比下降31.0%;现房销售1.1亿平方米,同比增长23.0%,表现明显好于期房。从占比上看,1月至5月现房销售面积占总销售面积的比重为30.6%,较2023年提升8.1个百分点。户型方面,改善型住房需求成为市场主流,高端改善性产品成交明显好于普通住宅。这表明,在居民收入预期未明显改善的背景下,购房者更倾向于选择品质更高、居住体验更佳的住房产品。
  中指研究院分析师孟新增对记者分析表示,“以价换量”带动二手房销售表现持续好于新房,比如上海、深圳、杭州在政策优化后,市场情绪明显提升,二手房成交规模保持高位。其中,上海6月二手房多日网签超千套,创近年来新高;北京6月26日出台贷款新政后,市场情绪也有所回升。
下半年预计仍处于筑底阶段
  土地市场方面,由于新房销售表现尚未好转,在“以销定投”策略下,房企拿地仍较谨慎。4月,自然资源部提出“合理控制新增商品住宅用地供应”后,各地政府推地节奏放缓,全国300城住宅用地供求两端同比降幅均超三成。
  据统计,上半年,全国300城住宅用地推出1.1亿平方米,同比下降42.7%;住宅用地成交8105万平方米,同比下降35.4%;土地出让金收入4993亿元,同比下降40.6%。土拍热度方面,仅部分热点城市优质地块尚能实现溢价成交,大多数城市地块底价成交,整体成交楼面均价同比下降8.0%,溢价率较2023年同期下降2.5个百分点。各地土拍规则继续优化,比如上海市于6月取消了土拍溢价率10%的上限要求,北京市则上调了部分地块溢价率上限。
  孟新增认为,土拍热度方面,第一季度核心城市表现尚可,第二季度土拍热度下滑明显,仅上海、杭州、成都等地部分地块尚能竞拍出高溢价,土拍分化加剧。22城中央国企仍是拿地主力,部分城市地方国资占比较高,民企占比约两成。
  展望下半年,在政策托底和高基数效应减弱的影响下,全国新房销售同比降幅将逐步收窄,但投资开工表现或延续偏弱走势,市场仍处筑底阶段。
  黄瑜表示,整体来看,下半年一线城市在政策优化的带动下,新房成交规模有望温和修复;二三四线城市低基数效应明显减弱,新房成交面积同比降幅或将明显收窄,预计全年新建商品房销售规模将在10亿平方米以下。短期来看,一线城市政策仍具备较大优化空间,随着下半年政策端持续发力,一线城市市场情绪有望继续好转,从而带动新房成交规模温和修复;二三四线城市政策优化空间不足,市场情绪整体或难有明显改观,市场活跃度预计将保持在低位。随着下半年高基数效应明显减弱,新房成交面积同比降幅或出现大幅收窄,其中部分核心城市下半年市场有望逐渐筑底企稳。

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