■本报记者 孙蔚
　　在新房房贷利率不断下调的大背景下，一直按兵不动的存量房贷利率备受市场关注。9月24日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行行长潘功胜在会上宣布了一系列重要货币政策调整，其中包括降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，旨在进一步支持经济高质量发展。
存量房贷利率平均下调50个基点
　　存量房贷利率，顾名思义，就是之前贷款买房，按照当时政策而决定的利率水平。
　　潘功胜指出，为减轻居民房贷负担、促进消费增长和房地产市场平稳健康发展，中国人民银行决定引导商业银行将存量房贷利率逐步降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅约0.5个百分点。这一举措旨在让广大房贷借款人能够享受到更为优惠的利率条件，有效减轻其还款压力，进而激发消费潜力、助力经济稳定增长。
　　58安居客研究院院长张波对记者表示，降低存量房贷利率的呼声此前就非常高，本次调整和市场的预期已非常接近，即存量房贷利率和新发放房贷利率不断接近，本次调整对于提升民众预期以及保持房地产市场稳定将起到重要作用。
　　从降幅来看，存量房贷利率平均降幅为0.5个百分点。张波预计，此举对于二套存量房更为有利。去年存量房贷利率的调整没有涉及到二套房，加之本轮调整中不少城市二套房的利率已经明显下调，因此其存在更大的可调整空间，但具体操作还要看不同城市和地区的落地细则。
　　戴德梁行研究院副院长张晓端对记者表示，此次政策积极回应了市场关切。此前虽然楼市宽松、优化政策持续出台，然而并未能扭转市场下行的趋势，全国新房销售面积及价格整体呈现持续回落。以一二线重点城市为代表的二手房市场在整体楼市低迷的情况下“以价换量”，部分城市二手房放盘量大增，刺激核心区域的刚需户型成交相对活跃。此次新政通过超预期的调整来激发市场活力、提振市场信心。
　　对于该政策的影响力，张波认为，由于存量房贷利率涉及到的是已购房群体，因此对于房地产交易市场并不会产生直接影响，但对于当下购房群体对市场后期的信心将起到一定提升作用，这有利于和一系列房地产政策形成组合拳对市场释放效力。
二套房贷首付比例下调至15%
　　发布会上，潘功胜还宣布统一首套房和二套房房贷最低首付比例。根据新政策，全国层面的二套房贷款最低首付比例将由当前的25%下调至15%。
　　“本轮二套房首付比例调整后，已降至2000年以来的最低点，直接统一了首套房和二套房的首付比例。”张波表示，降低二套房首付比例可以直接降低购房门槛，这有助于释放改善型住房需求，特别是在一些经济发展较快、人口流入较大的一二线热点城市，这种潜在需求更为明显。随着投资性需求离场，当下入市的皆为自住性需求，此举对于多样化改善需求的保障，符合中央经济工作会议精神，预示着房地产市场将有望走出低谷，市场复苏的力度或不断增强。
　　中原地产首席分析师张大伟对此也十分认同。他表示，该政策主要影响一线城市。从全国看，大部分城市首套房、二套房的首付比例分界线已经越来越淡化，只有一线城市二套房首付依然明显超过首套房，预计该政策会对北京、上海、深圳等一线城市产生积极影响。
　　为了支持此次政策调整，中国人民银行还采取了一系列配套措施。其中包括将5月份创设的3000亿元保障性住房再贷款中，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，以增强对银行和收购主体的市场化激励。同时，为保持政策连续性，人民银行还将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”两项政策文件延期至2026年底，为市场提供更加稳定的政策预期。
预计约5000万户购房家庭受益
　　记者从建设银行客服人员处了解到，目前北京首套房贷利率最低可以达到3.4%，而前些年贷款买房的购房人，房贷利率有的达到4%—5%。此次政策调整能让贷款人节省多少利息，肯定是大家最为关心的话题。
　　其实，早在去年8月，央行、国家金融监督管理总局就发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，鼓励商业银行降低存量房贷利率。央行发布的报告显示，超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅为73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，惠及5325万户、约1.6亿人。
　　此次存量房贷利率的下调是继去年以来第二轮大规模调整，预计将为借款人带来更为可观的利息支出减少。潘功胜表示，预计惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元。
　　多家机构测算的数据显示，当前存量房贷平均利率约为4%。央行此前披露的数据显示，截至2024年二季度末，全国新发房贷利率已降至3.45%。新发房贷与存量房贷相差大约在50个基点。按此计算，若以商贷100万元、贷款30年等额本息还款方式计算，此次政策颁布后，每月月供大约减少312元，30年大约可以减少利息支出11万元。
　　上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者表示，若考虑到2020年以来5年期以上LPR（贷款市场报价利率）已经下降了95个基点，再叠加此次下调50个基点，最近4年存量房贷利率下降了大概145个基点。若按此计算，综合考虑最近4年的房贷政策，以100万元贷款本金、30年等额本息的按揭贷款来计算，月供累计将减少约870元。
　　对于已购房群体来说，切切实实减少了利息支出，可谓最大的利好，有助于减轻居民负担、激发市场活力，还将对稳定房地产市场，提振市场信心，促进经济高质量发展产生深远影响。张波指出，当房贷利率下调或还款压力减轻时，家庭将有更多的可支配收入用于日常消费，更有可能增加在非住房领域的消费支出，如购买汽车、家电、家具等耐用消费品，以及增加在旅游、餐饮、娱乐等服务行业的消费。这将促进相关产业的繁荣和发展，形成良性循环，推动经济持续增长，并提升大众的生活品质。
　　对于未来市场走势，戴德梁行研究院副院长张晓端预计，无论是新房市场还是二手住宅交易，“以价换量”仍将是趋势。在持续的政策效力影响下，核心区域的优质物业供应将吸引改善性需求择机入市从而带来相对活跃的市场表现。二手房市场放盘量增多，加上显著的价格折让令置业门槛大大降低，交易的活跃度将有所提升。