■本报记者 孙蔚
　　近日，由新华网、自如研究院联合调研编撰的《2026中国城市长租市场发展蓝皮书》（以下简称《蓝皮书》）在北京发布。《蓝皮书》指出，我国住房租赁市场迎来结构性变化。需求端，家庭群体回归租房市场，带动长期化、改善型租住需求升温，约80%的租客接受租房5年及以上，八成租客愿为“好房子”提升支付意愿，维修、保洁服务需求分别高达98%、92%；供给端，存量房源提质改造、机构托管成主流趋势，超七成业主接受房屋改造后出租，近六成业主倾向选择专业住房租赁机构托管出租。
改善型租住成趋势
八成租客愿为“好房子”提升支付意愿
　　当前，租客长租意愿显著提升，租房已从阶段性居住过渡转向长期生活居住。《蓝皮书》显示，约八成租客接受5年至6年甚至更长时间的租房居住，近四成租客表示暂不考虑买房。同时，租客结构由年轻人为主走向多元化、熟龄化，家庭型租赁趋势显著。2025年机构化房源客群中，30岁以上租客占比首破五成。在居住成员构成上，与伴侣、孩子、父母等家庭成员共同居住的租客占比超70%，远超个人独居或与同事朋友合租群体。
　　家庭型租住需求释放带动整租产品需求拉升。超半数租客选择整租两居及以上房源，其中34.7%的租客选择整租两居，成为租住占比最高的主流房型；31岁至35岁租客中，有39%选择整租两居；41岁及以上租客中，超30%选择整租三居及以上房型。
　　调研显示，“好房子、好服务”成租客核心诉求。约80%的租客愿为高品质房屋硬装、高品质家具家电等软装、省心专业的维修保洁服务等提升支付意愿，改善型租房成为刚需。数智化租住需求成为新趋势，超八成租客希望房屋中配备智能设备及生态系统，超70%的租客使用过线上看房签约功能，超82%的租客使用过在线缴纳房租、生活费用服务。
　　众多租期服务中，租客对维修、保洁服务的需求度分别达98%、92%，维修响应速度和质量、房屋品质和设施维护、保洁服务质量和频次则是推动租客续租的前3位因素，凸显了租客对好服务的青睐。
近四成房源房龄超20年
个人业主出租房源品质亟待规模化提升
　　目前，住房租赁市场形成个人房源及老旧房源占比高、潜在出租房源总量高的供给格局。全国住房租赁市场中，供应主体90%以上是个人出租，出租成为存量闲置房业主实现资产保值增值的主流选择。《蓝皮书》显示，92%的业主选择将闲置房屋出租。
　　现阶段，房屋供给老化问题进入凸显期。2024年全国重点40城租赁房源供应中，房龄超过20年的房源占比达39%，不符合租客“好房子”需求的大量老旧房面临出租难题。装修老旧不符合现代审美、设施设备老化维修成本高、智能化程度不足成为业主老房出租的3个难点。基于此，业主房屋品质升级意愿显著提升，超七成业主表达出明确的房源适度改造出租意愿，近四成老旧闲置房业主愿意投入10万元以上。全国超6000万套潜在用于出租的存量闲置房产亟待规模化提质改造和高效盘活，城市更新亟待加速推进。
　　凭借“房源改造+托管运营”专业服务，机构化平台正获得更多业主青睐。调研中，近六成业主选择将闲置房交给专业住房租赁机构托管出租。租金按月稳定打款、家居家电租期维修、长期稳定的租金收益、专业房屋设计与装修、房屋资产保值增值成为业主最青睐的长租机构服务，满足了业主稳定、省心、保值的诉求。
多维创新响应市场变化
专业住房租赁推动行业高质量发展
　　近年来，我国机构化专业住房租赁依托模式、产品、服务创新与升级，高效盘活业主存量资产，也逐步让我国租住体验赶超国际水平。住房租赁市场亟待从个人业主房源提质与存量盘活方面重点发力，进一步提升机构化率，助推行业高质量发展。
　　以头部专业住房租赁机构自如为例，其“增益租”模式通过多元化房屋焕新升级方案，依托品质化租住产品与全周期专业服务，匹配当下租客的改善型居住需求，实现业主、租客双向价值提升。面向租客的改善型居住和“好房子”需求，自如推出合租产品友家、整租产品心舍、高端租赁曼舍、集中式产品自如寓和自如里等多层次、高品质居住产品，满足不同群体“一张床、一间房、一套房”等多元化居住需求。回应租客对维修、保洁、数智化等好服务的期待，自如匹配了保洁、搬家、维修、清洗、保姆、收纳等专业化生活服务，以及管家、云管家、小木管家等管家服务，同时利用科技优势实现找房、看房、签约、解约、退租等全流程线上化，并提供全屋智能居住体验，让服务更便捷，让居住更智能、更安全，切实提升城市新市民、青年人的居住安全感和幸福感。
　　2025年，住房和城乡建设部明确要求继续统筹推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设，加快构建房地产发展新模式。在“四好”建设的指引下，机构化专业住房租赁代表企业自如正以“好房子、好服务、好城市”的“三好”理念，将宏观要求转化为行业可落地实施的行动指引：通过规模化提升住房租赁房源品质，打造多层次、高品质租住供给，响应安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设；以全周期专业化服务助力“好小区、好社区”建设；发挥规模化、标准化改造优势，以专业能力赋能“好城区”建设，实现存量盘活与城市更新发展。
　　吸引新市民、青年人在城市扎下根、安下心，既需要高品质的产品供给与专业化服务，也需要政策端系统发力与制度创新。近年来，随着住房和城乡建设部门持续优化住房公积金政策，扩大覆盖范围、完善灵活就业人员缴存使用机制、简化办理流程、降低准入门槛等举措加快推进，更多新市民、青年人得以便捷享受政策红利。各项利好政策为住房租赁市场注入持续制度动能，营造更为有利的外部环境。住房租赁市场的机构化、专业化发展，也与住房公积金等基础性制度协同发力，共同构筑让新市民安居的完整支撑体系。
　　随着《住房租赁条例》的实施推进，我国住房租赁行业法治化、品质化、规范化发展底色不断夯实。专业化住房租赁机构将持续落实“四好”建设要求，当好连接“好房子、好服务、好城市”的关键载体，持续盘活存量资源、优化供给结构、升级租住体验、赋能城市更新，推动“住有所居”迈向“住有优居”。
　　（本文制图：自如研究院）