■本报记者 孙 蔚
　　虎年春节的喜庆气氛尚未远离，地产大鳄们就已投身到紧张的抢地大战中。备受瞩目的北京CBD中服地块2月22日正式挂牌上市并接受企业竞价。
　　与北京最高建筑——国贸三期一路之隔，处于CBD核心位置，起拍价高达50亿元，有望创下北京土地拍卖纪录，有内定嫌疑……这些特征将中服地块推上了风口浪尖。针对有关中服地块的众多传闻，日前，北京市国土局、北京市规划委以及朝阳区政府首次公开做出回应。
高门槛为保高质量
　　中服地块千呼万唤始出来，但是其挂牌出让公告中对竞买人提出苛刻要求，令市场上响起了一片争议声。公告要求竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体。其中，金融机构应为由银监会、证监会和保监会等国家金融监管部门批准设立的具有法人资格的金融企业，且注册资本不少于50亿元人民币，并在联合体中绝对控股；房地产开发企业应具备房地产开发一级资质，且注册资本不少于30亿元人民币。
　　记者注意到，具备注册资本不少于30亿元、一级开发资质条件的开发商主要包括万科、保利、远洋、中粮、中信、北京首开、万达、SOHO中国等一线开发企业，而上述企业中能捆绑金融机构组成联合体的有如凤毛麟角，人们不得不将眼光聚焦于远洋地产。去年12月24日，中国人寿以58．19亿元认购远洋地产9．34亿股新股，占已发行股本的16．57％；1月13日，中国人寿向中国中化收购远洋地产4．23亿股，收购后中国人寿占远洋地产已发行股份的24．08％，成为远洋地产第一大股东。
　　针对中服地块内定传闻，北京市国土局、北京市规划委及朝阳区政府日前进行了现场踏勘及答疑。北京市土地储备管理中心副主任叶向忠表示，满足中服地块竞买条件的企业必然是一个强有力的企业，此前中国人寿入主远洋与此次竞拍没有必然联系。中服地块承载了CBD产业功能，并非一般的房地产开发项目，因此成为首宗严格限制竞买人主体资格的地块，不排除今后北京还会以这种方式出让地块。
　　叶向忠表示，限制中服地块竞买人主体条件，提高竞买门槛的初衷是保证中服地块开发建设的高质量，排除一部分资质较低的开发商，令其符合CBD金融商业中心的定位。设立联合体的目的是鼓励金融企业自用，而不是参与房地产开发投资，金融企业只需对自用部分进行投资，且必须达到总投资的50％以上。入住后如有剩余单位，必须经CBD管委会同意和批准后才可出售。
　　有关人士曾对记者表示，作为中服地块的一级开发商，3年多来远洋地产在这块地上的投入大概有10多亿元，如果此次让他人抢走中服地块，远洋将只能获得8％的溢价补偿。
起拍价创历史新高
　　记者从北京市土地储备管理中心网站获悉，中服地块挂牌竞价时间为2月22日至3月8日，起始价50亿元，竞价阶梯为2500万元，竞买保证金为30亿元。据业内人士介绍，中服地块的拍卖起始价创下了北京土地市场拍卖起价的新纪录。
　　据介绍，中服地块土地面积为61720．903平方米，其中建设用地面积为48749．646平方米，规划建筑面积32．7万平方米，用地性质为商业金融用地。记者根据挂牌起始价测算，起拍楼面价为1．52万元／平方米。
　　据中原地产华北区域总经理李文杰估计，与北京2009年成交的地块相比，中服地块从面积及位置来说，其楼面地价突破3万元／平方米将成为必然，最终成交价很有可能突破80亿元，成为北京新地王。不过也有业内人士预计，由于符合条件的竞买人极为有限，因此最终有可能仅以略高于底价的价格成交。“中服地块还有底价，底价保密。”叶向忠说，50亿元只是起拍价，有关部门会通过集体决策，得出一个底价，竞买企业报价必须超过该底价，并且如果有多家企业参与的话，还要竞标后才可摘牌。
　　据记者了解，目前CBD区域二手房均价已经突破3万元／平方米，新建住宅均价更是突破4万元／平方米。
　　截至记者发稿时，中服地块尚无企业应价。业内人士认为，到底会有几家公司参与该地块的争夺，很可能要在竞价截止日才能揭晓，在此之前，有意向的公司都会观望，而不会急于出手报价。
有钱未必能拿地
　　全国房地产经理人联盟常务副主席兼秘书长杨乐渝日前表示，北京CBD突出的不足就是产业集中度低，散售型物业比例过大，配套功能整合程度不够等等。
　　他认为，对中服地块竞买方式进行变革，汲取了过去发展中的经验和教训，这是一种进步。高门槛不是不公平，而是“大公平”，是一种在城市意义、社会意义上的公平，这有助于淘汰不具备实力的开发商，避免出现“建筑垃圾”，符合大多数人的利益。
　　“以产业思路来引导房地产开发，这无论对房地产行业还是开发商来说，都具有革命性的意义。”杨乐渝称：“这个信号表明，开发商将来有钱未必就能拿到地。”