2007年，河北省石家庄市一些购房者与开发商签订购房协议后一直未能收房，近日开发商称原购房协议已无法履行，要根据当前市场房价重新签协议，不少购房者无法接受。目前，在当地有关部门的主持下，双方正在协商解决方案
■本报记者 任震宇
　　日前，本报记者接到河北省石家庄市部分消费者投诉，称在2007年就预购的商品房一直未能交房，近日却等到开发商的一纸通知，称原购房协议已无法履行，并提出以当前市场房价每平方米优惠1500元的价格，重新签署购房协议等解决方案。与4年前相比，该地段楼盘价格已经从每平方米三四千元上涨到1万多元，大部分购房者表示无法接受开发商提出的解决方案。记者近日赴石家庄市对此进行了调查。
购房4年后接到“毁约书”
　　9月16日下午，在石家庄市育才街上，陈先生看着附近的那几栋正在紧张施工的高楼，语带感慨地对记者：“我等了4年，看着它们从一片平地，变成一天天长高的高楼，但我不知道能不能拿到我买的房子。”
　　这片位于石家庄市繁华地带的在建楼盘名为迎宾苑小区（又名中央悦城），由石家庄德鸿房地产开发有限公司（以下简称德鸿公司）开发。2007年3月，陈先生和德鸿公司签订了购房协议书，以每平方米不到4000元的价格购买了该楼盘的一套两居室商品房，双方约定于2009年10月31日前交房。
　　“当时我交了首付款，没想到等到今年了，对方一直没有交房。”陈先生对记者说，从2007年到2009年，该楼盘一直没有动工。2008年年底，不少购房人得知德鸿公司因股东变更，小区的开发理念以及规划发生变化，原购房协议可能无法执行。陈先生和其他购房者就此多次与德鸿公司沟通，对方表示，由于规划变更，小区房屋的结构、户型设计也随之发生变化，原有的购房协议已无法执行，需要重新签订合同。如果购房者不愿意，德鸿公司可以退还已付款，并根据购房协议约定按照已付款的10％赔偿损失。
　　今年8月20日，德鸿公司公布了《给投资、团购迎宾苑住房居民的一封信》，其中称，2007年至2008年初部分购房者签订的购房协议无法落实，并提出几种解决方案，要求不愿意退房的购房者在9月25日前与公司重新签约，房屋价格将参照目前的市场价来确定。
　　据了解，该小区周边地段楼盘2007年初的房价在每平方米4000元左右，目前已涨至每平方米1万多元。“这不是明显的因房价上涨就要毁约吗？”9月15日，在该小区购房者的一次聚会上，不少人向记者表示了他们的愤怒，“近几年房价上涨较快，用我们当时签订购房协议约定支付的购房款在这一地段肯定买不到同样面积的房子了，这损失应该由开发商来承担。”
违规售楼导致“规划变更”
　　“之所以说原协议无法履行，是由于迎宾苑小区最初上报的规划里，容积率是6．05，而规划部门最终批下来的容积率是3．5。容积率大大降低了，原有的房屋户型设计也全部作废，所以我们无法按照当时签的协议履行，只好要求和购房者重新签订协议。”9月16日，德鸿公司副总经理范士国在接受记者采访时表示。
　　已经销售的楼盘，其规划为什么会发生如此大的变更？“2007年初该楼盘销售时没有获得预售许可证，属于违规售楼。容积率是3．5的规划是后来才批下来的。”同日，石家庄市住房保障和房产管理局市场管理中心主任赵建波告诉记者，“2007年底，我们发现这一问题后，便要求开发商停止销售，并把钱退还购房者。”
　　但是，当时的德鸿公司并没有将钱退还给购房者。对此，范士国称，德鸿公司于2008年年底发生过一次股东变更，股东变更后，新组建的德鸿公司接手了迎宾苑小区的开发，违规销售、未退购房款等行为是原来的德鸿公司所为。
　　记者从有关部门出具的企业变更信息资料中看到，德鸿公司确实在2008年11月20日发生股东和法定代表人变更，自然人股东王某和韩某取代了原股东和某和贾某，成为该公司的股东和法定代表人。“公司主体存在，股东以及法定代表人的变更，并不影响公司原来签订的协议、合同的履行。”9月19日，北京德润律师事务所律师刘家辉在接受记者采访时表示，“股东变更后，新的股东在继承公司利益的同时，也继承了其债务。购房者是与德鸿公司签订的协议，德鸿公司一直存在，那二者的合同债务关系还是存在的，德鸿公司单方面变更合同是一种违约行为。”
　　刘家辉还表示，虽然购房协议中约定，一方违约须向另一方赔付已付款的10％作为违约金，但是，如果一方违约给另一方造成的实际损失高于违约金，那么受损失方可依据实际损失要求赔偿。
双方正在协商解决方案
　　“在接到迎宾苑小区购房者的投诉后，我们采取了措施，要求德鸿公司必须在解决完这些历史遗留问题后才能开盘销售。”赵建波告诉记者，“作为行政管理部门，我们会在职权范围内积极协调开发商和购房者沟通，争取以一个双方都能接受的方案解决问题。”
　　购房者向记者提供了德鸿公司《给投资、团购迎宾苑住房居民的一封信》的影印件，在这封信中，德鸿列出了几种解决方案，包括：退还首付款及赔偿10％的违约金；重新签订购房协议，开盘时在开盘价基础上每平方米优惠1500元；选择重签协议的，如对开盘价、户型不满，可在开盘6个月内申请退还首付款及20％违约金赔偿；将原所付款项作为投资，参与迎宾苑小区项目分红。“此外，在前期处理时我们还给部分购房者调换了其他楼盘的房子。”范士国表示。
　　在维权过程中，部分购房者接受了德鸿公司的赔偿，撤销了原协议。但到目前为止，依然有200来户购房者坚持要继续购买迎宾苑小区的房子。
　　9月16日，在石家庄市住房保障和房产管理局的主持下，购房者代表和德鸿公司再次召开会议进行沟通。石家庄市住房保障和房产管理局一位负责人表示，尽管购房人的购房协议是在德鸿公司违规销售时签订的，但是，德鸿公司依然应保证这部分购房人的利益，尽快拿出一个双方都可以接受的方案。
　　在此次会议上，德鸿公司首度表示，将从迎宾苑小区中拿出一栋楼，专门销售给这些2007年与该公司签订了购房协议的购房人，价格会和其他几栋楼不同。
　　刘家辉律师提醒这些购房人，如果接受这一方案，应尽快和开发商协商，确定这栋楼的位置、户型、价格等。此外，可以考虑通过司法诉讼途径，要求法院对小区进行财产保全，以便更好地维护自身合法权益。