■晏 扬
　　新一轮楼市调控之下，目前已有12个城市出台“限购令”。“限购令”之下，一些城市开始出现退房潮（据10月18日《华西都市报》报道）。
　　退房潮引发人们无尽的想象，调控政策效果显现？人们对房价预期降低？楼市投机者开始恐慌？这些想象反映了人们对于房价下降的迫切期望，但恐怕并不符合事实——此退房潮非彼退房潮，这一轮退房潮与“限购令”有关，但与楼市冷暖、房价走势、市场需求及房价预期并无直接关联，调控政策切莫为此假象遮望眼。
　　此轮退房潮其实是这样形成的。在各个城市出台“限购令”之前，人们一如既往地买房。买房的流程较复杂，一般包括看房选房、办理按揭、交定金、签订认购合同、从官网打印买卖合同、确认后再到网上备案即网签等流程。完成这些流程需要几天至十几天时间。而就在一些人交了定金、签订了认购合同，还没来得及网签之时，当地“限购令”突然出台，且要求立即执行，那些没有完成网签的购房合同就受到了“限购令”的规制。这样，一些不符合“限购令”要求的家庭，即使在“限购令”发布之前交了定金、签订了认购合同，但却无法完成网签，无法过户，而只能退房。此轮退房潮正是由此而起。
　　显然，此轮退房潮主要是行政指令造成的。这从当前大量退房纠纷中当事双方争议内容可以看出，购房者要求退回定金，有些房产商则不愿意退，他们的理由很充分，自己并无任何过错，双方已签认购合同，不能过户是买方失去买房资格所致，因此买方应承担违约责任。但是购房者也觉得很冤枉，不能网签过户，也不是我的过错呀！定金凭什么不退？买卖双方都没有错，“限购令”也没有错，因此，正如一些专家所说，“限购令”虽不属于不可抗力，却是重大情形变迁，于情于理，以买卖双方解约、卖方退还定金为宜。
　　通过上述分析可知，此轮退房潮并非缘于购房者自觉自愿，而是迫不得已；不是购房者不想买房，而是“限购令”不允许他们多买房；购房者对房价的预期并没有降低，更不存在什么“恐慌性退房”。换言之，此轮退房潮并不是楼市转冷的表征，也不是房价走低的前兆，与前几年一些地方出现的因房价预期下降导致的恐慌性退房，在本质上不可同日而语。
　　所以，对于普通民众而言，不必为出现这种退房潮现象而欢欣鼓舞；对于政府部门而言，切莫被这种退房潮现象迷惑双眼，从而放松楼市调控力度。实际上，国家统计局刚刚公布的数据显示，9月份全国70个大中城市房价同比上涨9.1%，各地房价仍在高位运行并继续上涨。《证券时报》的报道则称，“限购令”之下，北京的几处楼盘反而以逆市涨价应对市场环境的变化。看来，楼市调控仍然任重道远，不可松懈，以免重蹈房价“越调越高”的覆辙。