■本报记者 孙 蔚

　　虽然今年1月份北京的住宅租赁市场如同往年一样是淡季中的淡季，无论是成交量还是租金价格都有所下调，但是，由于大多数承租人选择春节后换租，加之《北京市商品房屋租赁管理办法》于2月1日开始实施，北京住宅租赁市场春节后或将迎来涨价潮。来自伟业我爱我家北京各门店的最新数据统计显示，截至2月13日，北京春节后住宅平均租金为2886元／套·月，比1月份住宅平均租金2823元／套·月上涨了2.23%，比2010年全年住宅平均租金2793元／套·月上涨了3.33%。“进入1月份，许多租赁合同集中到期，租赁房源较为充足，成交走弱，部分业主为了缩减房屋空置周期，开始主动下调房租价格。春节后，随着返城人流激增，房租水平又出现了上涨的趋势。”在东城区花市附近，一位房屋中介门店店长告诉记者，2010年春节后房租平均上涨200元/套·月，今年春节后房租均价上涨幅度将低于2010年同期。
　　伟业我爱我家市场研究院分析认为，春节后住宅租金之所以普遍上涨，一方面是因为人们返城高峰到来；另一方面，受调控政策影响，80后住房消费观念发生转变，对租房认可度提高，由购转租的人增多。另外，CPI居高不下、物价上涨等也推高了房东的租金预期。统计分析显示，由于受征收房产税和近两年房租上涨的影响，春节后北京出租房源有近15%的增加。同时，租赁需求沿轨道交通向城区周边低租金区域分流，使得今年租金上涨的压力小于去年。
　　随着2月1日正式实施《北京市商品房屋租赁管理办法》，多数北漂一族预期房租支出成本将上涨。“如果那种每月1000元以下的房屋隔断间被拆掉，那么我们将被迫寻找每月1500元甚至更高价格的正规居室。”在海淀区五棵松附近新兴年代小区租了一个隔断间的北漂一族小吴向记者大吐苦水。
　　据中原地产学院路店的工作人员介绍，从《北京市商品房屋租赁管理办法》公布到现在，有不少租客来询问正规居室的价格。“他们大多犹犹豫豫，既希望侥幸逃脱执法，又担心一旦被查处，再临时找房子会被坐地涨价。”该工作人员表示：“实施新的管理办法以后，正规的出租居室必将供不应求，房租上涨难以避免。”
　　伟业我爱我家市场研究部表示，就以往经验而言，每年春节后住宅租赁市场都会逐渐进入旺季，无论租金还是成交量都会有大幅提高。《商品房屋租赁管理办法》的实施，势必会令春节后的租赁市场旺上加旺。
　　对于2011年的北京住宅租赁市场，伟业我爱我家市场研究院认为，虽然今年的房租水平仍然面临较大的上涨压力，但是上涨幅度将小于去年。第一，随着上海、重庆房产税征收试点以及限购令影响力的扩大，众多业主会在避免税收压力的心理下，将手中存量房投入到租赁市场。第二，2010年年底，北京5条轨道交道新线路开通运营，使原先以中心城区为热点的租赁需求向周边区域扩散，进而刺激了周边城区租赁房源供应量的释放。第三，由于2010年北京住宅租金均价大幅上涨了近16%，原本不屑出租房屋的业主在此刺激下也将房源投入到租赁市场。
　　伟业我爱我家的统计数据表明，2010年北京住宅租赁市场总成交量较2009年上涨13.78%。北京住宅租金均价为2793元/套·月，比2009年的2417元/套·月上涨了15.56%，创下了7年来北京住宅租赁市场的价格新高。
　　业内专家建议，若承租人对于房租的承受能力相对较弱，可以考虑合租，或者换租至郊区，如今郊区的交通便利性大大提高，在郊区租房也是不错的选择。

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春节后北京二手房成交量明显上涨

　　　　2月9日是春节后首个工作日，北京二手房市场表现火热，与往年春节后门店门可罗雀的情景截然相反。21世纪不动产北京通州区门店赵经理表示：“往年春节后至少半个月的时间客户都非常少，即使有客户也以租房为主。今年的情况可不一样，春节后刚一开门，客户就多起来，尤其是来咨询新政策的客户最多。”
　　据21世纪不动产监测数据显示，今年春节后首个工作日北京二手住宅成交量达425套，与去年春节后首个工作日成交203套相比，上涨了52.2%。从21世纪不动产各门店的反馈情况来看，目前刚性需求是支撑房地产市场的绝对主体，其中，为了赶在限购细则出台之前购买第二套改善型住房的消费者占到了总成交量的60%左右。这类消费者一般经济实力较强，重点购房区域集中在双井、望京等成熟区域。另外一部分购房者主要是年轻的白领阶层，他们大多购置首套房，经济实力相对较弱，重点关注区域是亦庄、通州等房价相对较低的新兴区域。值得一提的是，成交客户中投资者的数量微乎其微。
　　21世纪不动产市场总监林蕾表示，“国八条”、房产税、加息等一系列直接、间接的调控手段无疑大大提高了楼市的准入门槛，一部分担心购房门槛进一步提高的自住型消费者反而加快了购房步伐。
（谭 笑）