●名词解释

什么是“以房养老”？

　　笼统来讲，“以房养老”就是通过出让或是置换老人名下房屋的所有权，换取为老人养老的资金。
　　广义的以房养老，有7种表现形式：一是房产交由子女继承，子女养老；二是房产由抚养人继承，抚养人养老；三是租出大房再租入小房，用房租差价款养老；四是将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老；五是售出大房，换购小房，用差价款养老；六是将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老；七是将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。狭义的“以房养老”，指的就是第七种方式。
（聂国春）

■本报记者 聂国春
　　10月20日，北京市民政局在网站上发布了“十二五”时期老龄事业发展规划。规划提出，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”（住房反向抵押贷款）试点业务。“以房养老”何时才能走进我们的生活？在北京发布规划前，中信银行在京沪等地率先启动养老按揭，成为业内的第一个“吃螃蟹”者。

每月最多可贷2万元

　　据中信银行介绍，养老按揭业务是中信银行借鉴国外“倒按揭”的思路，结合国内特点及养老传统，在国内率先推出的养老贷款，具体产品是该行近日推出的中老年客户专属借记卡——信福年华卡。
　　利用“信福年华卡”申请以房养老的要求是：申请人应为养老人本人或法定赡养人，养老人本人须年满55岁，法定赡养人须年满18岁。借款人应有多套房屋，其中一套用于抵押。老年客户本人或法定赡养人以住房为抵押，银行则向老年客户每月发放用于养老用途的贷款。老年人只须按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金，这样就保障了老年人晚年的生活质量。
　　贷款额度将根据抵押房产的价值和养老所需的合理资金来确定，贷款金额最高不超过所抵押房产评估价值的60%，且银行每月实际支付的养老金额不超过2万元。贷款利率则按照央行公布的同档次基准利率或上浮执行。贷款期限最长不超过10年。
　　为了防止养老资金挪作他用，该行同时规定，资金必须用于老年人养老，包括日常生活费用支出、医疗、其他改善性生活支出等，资金由老年人自主支付。

养老按揭受关注

　　为了了解该业务的详细办理情况，记者致电中信银行电话客服，客服代表告诉记者，由于对养老按揭业务的评估收费以及拍卖费等如何收取还未制定出标准细则，目前还无法办理该业务。
　　中信银行位于北京安贞网点的大堂经理证实了这一说法：“这个业务何时真正面向客户开放，我们还得等总行的通知”。大堂经理建议记者先帮老人办一张信福年华卡，养老按揭业务可以以后再办。“这项业务推出以来，来咨询的人非常多，我们总行正在对客户咨询的问题统一进行解答，不久就将公开回复客户的疑惑。”11月21日，中信银行总行办公室人士对本报记者说。
　　与普通百姓心存疑惑不同，专家的观点则比较鲜明。“这个只能算是针对老年人的住房抵押贷款，和欧美国家的‘住房倒按揭’有着不小的差距。”长期从事以房养老保障模式研究的浙江大学经济学院教授柴效武在接受记者采访时说。
　　柴效武介绍说，国外“倒按揭”的最大好处就是可以“养老送终”。借款人可选择获得一个信用额度，或者每月领取固定的养老金，或将两者组合起来。在去世前，借款人无须偿还任何本息，直到去世后，银行才处置所抵押的房产以归还本息。而中信银行的产品贷款期限只有10年，且在去世前就应归还贷款本息，还清贷款后房子仍然在老年人手里而非由银行处置。同时，“倒按揭”是一种“无追索权贷款”，因此，即使由于利率、借款人寿命等超出预期，从而使银行的借款本息超过房产的实际价值，银行也只能自担损失，借款人的继承人则没有后顾之忧。“中信的产品只管10年，如果从55岁开始开始使用该业务，那么到65岁时，老年人和其赡养人又得为养老问题发愁，后顾之忧仍在。”柴效武说，目前我国的人均寿命在80岁上下，该产品期限设计在15至20年比较合理。

推广尚需时日

　　据了解，以国际经验来说，如果退休后的养老金替代率大于70%，即可维持退休前现有的生活水平，如果低于50%，则生活水平较退休前会有大幅下降。尽管近年来我国连年上调企业职工退休金，但养老金的替代率却在持续下降，目前已降至50%以下。“‘以房养老’可以提高老年人晚年的生活质量，子女也可以减轻负担。同时，老人不需要出售或搬出现在的居所，不影响生活质量。”采访中，多位银行业人士对此抱有期待。
　　而对于中信银行产品的10年期限问题，银行业人士认为，这主要是受“住宅产权70年”的限制，70年产权到期之后，续期的费用是一个巨大的未知数。
　　这一点监管层也比较担心。9月底，中国银监会官员在全国政协举办“大力发展我国养老事业”提案办理会上称，银监会就此也展开了专项调研，但由于房屋70年产权制度，“以房养老”难以推行，“而且，如果是房价上行期，‘以房养老’问题不大，可如果遇到房价下行期，有可能遇到其他问题”。
　　对此，国土部回应称，宅地70年续期不影响以房养老。
　　一直致力于以房养老的中国房地产开发集团理事长孟晓苏在其个人微博上回顾了住宅建设用地70年使用期限政策的出台过程。他认为，住宅用地70年是暂行条例规定，现在不是不可以修改。
　　孟晓苏说：“用倒按揭实现以房养老，我呼吁了8年停滞了8年，现在找到原因，原来阻力来自金融主管部门。”孟晓苏认为，金融监管部门的两个理由站不住脚，“原先金融主管部门还有另一担心，说中国老人只有一套房，还都要传给子女，在老人观念没转变之前，怎会参与倒按揭呢？后来他们才知道，现在不少老人已有第二套或多套房，还有超过10%的老人没子女！仅为3000多万人之众的丁克老人，也该推出倒按揭啦。”
　　柴效武也认为，70年产权不是问题。“不过，虽然‘以房养老’在理念上已经比较完善，但在实际操作中，难度还是比较大的。”柴效武说。
　　一方面，对于老年业主来说，将住房的产权完全交出，可能会在心理上产生不安全感。同时，可能会造成老年业主与子女之间的矛盾和分歧。
　　另一方面，对于金融保险机构来说，风险涉及的方面更多一些。首先，其他业务都是“先来钱再支付赔偿”；而“以房养老”则是先支付养老金，只有等老人过世后，才能获得收益；其次，金融机构兑换到的是房子而非现金，存在的可变因素更多，受到房地产市场、经济发展的影响较大；再其次，一旦施行，必然需要在较大范围内推广，要维持起码20年的只出不进，对金融机构资金实力要求较高；最后，服务的对象以中老年人为主，可能花费的服务精力更大，更难以沟通。
　　此外，相关法律法规有待完善。例如，财税部门应该制定财政补贴和税收优惠政策，出台遗产继承相关法律法规。金融部门要加强产品研发和设计，大力发展相关中介部门，并对房产评估、利率核定和拍卖费用、律师费等作出合理规定，为“以房养老”搭建良好的平台。
　　在柴效武看来，“以房养老”模式光靠一两家金融机构来做，肯定是不现实的，需要政府来推动才能实现大范围内推广。

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国外如何“以房养老”？


　　在美国，超过62岁的老人想“以房养老”，可将居住房屋抵押给银行或是相关机构，只需要有一套属于贷款人的住房就可以。
　　美国以房养老主要有3种形式：一是由地方政府机构或非盈利性组织提供的“单一目的倒按揭贷款”，只能用于单一目的，如维修房屋、缴不动产税等，借款人有收入限制；二是联邦政府担保的“家庭权益转换贷款”（HECMs），无收入限制，可用于各种目的；三是私人机构提供的倒按揭贷款。后两者的借款成本较高。
　　加拿大老人想“以房养老”的话，超过62岁的可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要养老人不搬家、不卖房、房产权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时还贷款。
　　欧洲更多是通过“异地养老”和“以房养老”相结合，将房屋出租或出售，去西班牙、南非、塞浦路斯等气候更好，生活成本更低，可以提高生活质量的国家和地区生活，“倒按揭”的模式比较少见。
　　新加坡的法律规定，62岁以上老人可以从公积金账户中领取养老金度日，也可以将房产出租，以换取租金养老。此外，60岁以上的老年人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，待其去世后，房屋产权由这些机构处置，进行抵押变现并结算利息，剩余的钱则交给其继承人。 （聂国春）