编者按 这一年，楼市调控力度空前;这一年，保障房建设史上最给力;这一年，房产税开始试点;这一年，房价在年底凸现拐点……盘点即将过去的2011年，调控主题贯穿始终，不论是各地限购、房企降价，还是老业主维权、降价补偿等一场场大戏，全都缘自宏观调控这根锁链。
■本报记者 孙 蔚

1·新国八条

　　1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，发布房地产市场调控新国八条。会议确定了以下政策措施：各地一季度要公布房价控制目标；增加公共租赁住房供应；住房不足5年转让，须按销售款全额征税；二套房首付款比例提至60%；土地两年不开工要收回使用权；暂停省会城市居民购买第三套房；未完成调控目标，地方政府将被问责；散布虚假消息要追责。
　　点评：进入2011年，房地产宏观调控政策的力度继续加重，并逐步细化升级，新国八条可谓史上最严厉的房地产调控政策。有业内专家直言不讳地评价道：“这一次出拳很重，很明显是不希望投资者再搅和楼市了。”

2·房产税试点

　　1月27日，上海、重庆宣布开始试点房产税。上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定为0.6%；重庆征收对象是独栋别墅、高档公寓的买家，以及在渝无工作户口、无投资的人员所购买的二套房，税率为0.5%-1.2%。
　　点评：上海、重庆的房产税试点被认为取得了较好的效果，特别是高档楼盘的投资现象有所减少。据悉，今年年底，相关部门将对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，届时会讨论和决定是否进一步扩大试点城市。房产税这把达摩克利斯之剑，时刻触动着房地产行业最敏感的神经。

3·限购令

　　根据新国八条以及国务院办公厅通知的要求，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。为此，京、津、沪、渝4个直辖市，以及大连、宁波、厦门、青岛、深圳等至少40多个城市出台了限购令。其中，北京限购令明确要求，对于已经拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭，及无法提供有效暂住证及连续5年以上在本市缴纳社会保险及个人所得税纳税证明的非本市户籍家庭，暂停在本市购房。
　　点评：各地出台限购令后，房地产市场发生了明显的变化：购房者观望情绪渐浓、楼盘成交骤降、项目优惠增多、楼市由卖方市场向买方市场转变……限购令出台成为开发商和购房者博弈的开始。

4·一房一价

　　国家发改委发布了《商品房销售明码标价规定》，要求从5月1日起，商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外公布后，可以自行降价或打折销售，但涨价必须重新申报备案。
　　点评：一房一价的目的是为了规范市场行为，是房地产市场有序发展的保证，可以很好地遏制某些不良开发商坐地起价的行为。但是，这个良好愿望与商品房销售的实际情况却有些脱节，从北京楼市的情况来看，一房一价的效果不太明显。

5·新《婚姻法》

　　8月13日，新《婚姻法》颁布，这其实不能算是针对房地产市场的调控，但却在房地产圈引起轩然大波，尤其是男人、女人还有丈母娘群体间的辩论更是引人关注。新《婚姻法》规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
　　点评：房子与爱情，就是这么矛盾。新《婚姻法》的新解释给持传统婚姻观的女性当头棒喝，促使其由依赖性向独立性转变。不管怎么说，新《婚姻法》还是让楼市上演了一出与房子有关的爱情悲喜剧。

6·加息

　　房贷利率频频上浮，成为2011年购房刚需族的一大心病。央行分别在今年的2月9日、4月6日、7月7日，连续3次上调了一年期存贷款基准利率，并6次上调存款准备金率，这在金融历史上极为罕见。
　　点评：央行此举的直接目的就是抑制愈演愈烈的通货膨胀，同时间接地起到了对火热楼市进行降温的作用。随着央行加息和上调存款准备金率，大量民间热钱纷纷回到银行手中，泛滥的流动性得到了初步的遏制，一些以房地产投资为主的投资客，受到了明显的限制，同时，一些中小房地产商也因为资金链断裂或将要断裂，而不得不降低房价。但是，需要指出的是，利率不断提高，让按揭贷款的购房者压力大增。

7·保障房

　　2011年是“十二五”开局之年，按照“十二五”规划，未来5年将新建保障性住房3600万套，其中2011年将完成建设1000万套。据住房和城乡建设部公布，截至10月底，全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，今年的保障房建设任务提前顺利完成。
　　点评：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。人们有理由期待，随着我国住房保障建设的不断推进，百姓住有所居、安居乐业的梦想将一步步变为现实。

8·资金链

　　绿城屡陷破产传闻、裕兴不动产老板“关楼”、新建项目资金不到位成为烂尾楼……2011年的楼市，如果哪一方说自己不差钱，那几乎是史上最大的谎言。调查数据显示，上半年上市房企整体资产负债率上升3.58个百分点，达到72.25%，负债总额突破万亿元，达到10921.43亿元，同比上涨41.29%。其中，最具杀伤力的流动负债已占负债总额的70.62%，高达7712.57亿元，同比上涨53.88%。今年10月，银监会宣布，将不再审批信托公司所有涉及房地产的业务，全面截杀房企融资渠道，开发商资金周转进一步恶化。
　　点评：在史上最严厉的调控政策之下，房地产市场遭遇了2008年以来最猛烈的寒流，一向财大气粗的开发商低下了高昂的头。银根紧，项目贷不出钱；商品房存量居高不下，新增供应又不减，直接导致销售乏力；降价，无法获得高额利润；促销，只能徒增新的营销费用……临近年关，缴付银行贷款的日期迫在眉睫，开发商资金链将陷入最紧状态已成为不争的事实。

9·降价

　　降价！降价！还是降价！这成为开发商“过冬”最有力的武器，但也难以挽回整体市场销量大跌的趋势。11月，房价拐点已经出现，在北京等地，部分远离市中心的楼盘开始大幅降价，一些城市出现退房潮。国家统计局数据显示，11月份国房景气指数创下28个月来的新低，仅为99.87，接近2008年10月全球金融危机时99.68的数值。
　　点评：往年的“金九银十”，在2011年彻底变为“铜九铁十”。降价潮逐渐蔓延全国，中海、绿地等大型房企在北京、上海等重点城市的一些项目降价幅度超过20%。这说明，继股市之后，楼市投资的黄金期已经过去，而楼市一旦丧失挣钱效应，必然回归理性价格。

10·补差价

　　降价对买房人来说是件好事，但对前期高价购房的老业主来说，难免会感到不舒服，因此，降价成为业主维权的导火索，上海浦东新区中海御景熙岸等多个楼盘曾爆出老业主怒砸售楼处的事件。在此背景下，北京华业东方玫瑰、上海星河湾等楼盘高调推出了补差价的承诺，给冰封的楼市激起了几朵浪花。随后，补差价的促销方式得到了部分楼盘的跟进。
　　点评：据了解，已有北京、杭州、上海、深圳、南京、苏州、长沙、长春等10余个大中城市的20余个楼盘，做出了降价补差价或原价回购的承诺，给购房者吃了定心丸。而推出补差价承诺的楼盘，随后都取得了不错的销售业绩。但是，也有网友在论坛上表示，这种促销手段只是一个噱头，不知道具体落实起来会不会走样儿。虽然其不失为一个保障消费者利益的好办法，但是必须签订相关协议，否则等于白说。