■本报记者 孙 蔚
　　农历春节过后，2012年的楼市大幕正式拉开，高危房企如何度过2012年的现金流危机，成为开年的重要话题之一。此前，瑞银国际、标普、世联地产等机构纷纷预警，千亿房地产信托将在今年到期，销售回款不利加上资金流动性压力，将令房地产企业不可避免地在2012年面临债务危机。

现象
　机构下调部分房企信用评级

　　日前，标普宣布将绿城中国的长期企业信用评级由“B”下调至“B-”，展望为负面。其下调评级的原因是预计绿城的资金流动性在未来12个月内将受大量短期债务、大笔建设成本以及冷清的市场销售的影响而继续疲软。
　　标普等研究机构认为，2012年绿城将有120亿至140亿元短期债务到期，其中包括信托融资。此外，绿城全年建设成本可能在160亿至170亿元，这两大成本合计超过300亿元。而绿城去年全年销售合同金额仅为330亿元。
　　据统计，在过去两个月内，绿城已经出售了5个项目的股权，收回近40亿元以支持其流动性。有消息称，绿城正在与潜在买家洽谈，拟再出售4个项目，计划套现60亿元。对于绿城这些提振流动性的举措，标普相关分析人士认为，在绿城急需现金的情况下，出售项目的估值和时间表都存在较高的不确定性。
　　另一家被机构看空的高危房企是盛高置地。有资料显示，截至去年年中，盛高置地已经违反了5亿港元海外贷款的部分契约条款。研究机构认为，尽管盛高置地已经在2011年底前从其借款人处获得了豁免，但该公司在未来6至12个月内对调整后契约条款的执行能力依旧非常有限。如果盛高置地再次违反契约条款，其债务可能要加速偿还，进而导致其流动性快速恶化。
　　从销售收入来看，2011年盛高置地的合同销售额仅为32亿元，同比下降50％。今年受市场进一步回调的影响，该公司销售情况依然不容乐观。
　　销售收入不佳加上高杠杆性融资，最终将导致部分房地产公司债务风险加剧。“我们预计盛高置地2012年利息及相关资金支出将是去年的2倍。”标普信用分析师陆枫表示。

警示
　房产信托兑付风险加剧

　　房地产信托一直充当着信托市场的主力军，其发行规模占据了信托产品发行总规模的半壁江山。今年，千亿元房地产信托即将到期，业内专家纷纷警示要关注房地产信托的兑付风险。
　　去年银监会发布的《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》，将房地产信托中占主流地位的融资类房地产信托业务的风险计提比例提高到3%，加强了风险监测。随着房地产调控政策效果逐渐显现，去年下半年房地产信托产品的吸引力开始逐渐下滑，月度规模也从去年5月最高的256.45亿元缩减到如今每月不足百亿元。
　　据瑞银证券统计，2011年四季度房地产信托到期金额约170亿元，2012年一季度将到期340亿元，到2012年四季度还将有700亿至800亿元的信托到期。届时，房地产信托偿债高峰期到来，大量房地产企业会面临偿债压力与高库存消化压力并存的局面。“房地产信托的核心是风险与收益的高度不对称，金融机构赚的是无风险的财务顾问费，风险则完全由投资者承担。”某大型信托公司业务部梁经理对记者介绍道，银监会要求房地产信托业务计提3%风险拨备款，所以现在银行和信托都转做合伙企业模式，即把投资人作为有限合伙人，风险共担，而该模式目前处于无人监管的状态。“一旦发生风险，对散户投资人的影响非常大。”梁经理提醒普通投资者，“最大的风险是房地产市场低迷、交易量下降、回笼资金难。信托必须到期兑付，即使房产项目属性优质，但是到期未销售完，信托也无法兑付。销售是第一还款来源，抵押物只是第二还款来源。说实话，在司法实践中处置抵押物是很难的。”

影响
　楼市降价范围及幅度将扩大

　　世联地产董事长陈劲松认为，2011年部分房企一直扛着不降价的原因在于其资金紧张程度不及2008年，但是进入2012年，随着偿付债务密集到期以及销售不畅，多数房企为应对债务危机而不得不降价求生。
　　“目前有些高负债的房地产公司，年收益率已经低至6％至8％。如果销售形势继续恶化，比如滞销两年，哪怕项目两年后不降价，按原价销售，其利息方面的持有成本也会增加20％，几乎抵消了收益。因此，2008年至2009年拿地的高地价项目，无论是降价还是不降价，都有亏损风险。”一位大型房地产上市公司的负责人告诉记者。这也是很多手中握有多块高价地的企业抛售项目套现的原因。
　　同时，房企握在手中的存量房将随着房价的下调，估值日益缩水。陈劲松表示，假如房价下降20％至40％，基本上所有上市房企都不得不面临亏损或倒闭的考验。
　　业内人士分析认为，在多数房企销售回笼资金不足的情况下，越来越多的企业为求出路，项目降价促销的范围及幅度将会扩大。比如，保利地产1至2月在全国40多个主要城市联合举行大型促销活动，共涉及100余个在售项目的2万套房源。
　　财经专家叶檀在接受记者采访时表示，面对高企的债务危机，房地产企业有3条出路可以走：第一，赶紧降价卖房，尽快回笼资金;第二，统计公司资产，出售项目求得继续生存;第三，房地产行业将进入并购重组的高峰期，这样对社会的负面影响较小，也不容易爆发金融方面的风险。