优越的环境一直是别墅价格坚挺的重要原因

■本报记者 孙 蔚

　　付全款9.7折、送一年物业费、送家电……这些藏着掖着的促销手段如今已经成为“小儿科”，一向价格最能“扛”的北京别墅市场也在楼市深度调控中低下了头，有的直接推出全款9折优惠，有的喊出“直降百万元”，以价换量已经成为近期别墅市场的共识。

别墅项目促销力度加大

　　3月份以来，北京开发商以价换量的意愿越来越明显，即便是价格一直坚挺的别墅类产品也加入了促销的行列，折扣力度不断加快、加深，世佳别墅、北京湾等项目甚至推出全款9折的大幅优惠。
　　据搜房网的统计显示，近期北京别墅成交以千万元级别以下的中低端别墅为主，不少项目推出打折促销等优惠活动，呈现量涨价跌的特点。目前北京别墅市场在售的100个项目中，4月份有打折优惠的项目共71个，比上个月多11个，占在售项目的71%。
　　亚豪机构副总经理任启鑫对记者表示，一直以来，无论住宅市场房价如何变化，别墅项目的售价均以9.8折为基准折扣。直到今年3月份，北京多个别墅项目突然加深折扣力度，推出9.3折、9.4折等较大折扣的别墅项目不在少数，如中建·红杉溪谷全款9.3折；亿城·燕西华府全款9.4折；华润置地·润西山项目推出总价直减30万元的特价房。
　　最引人注目的是，越来越多的别墅项目推出全款9折的大幅优惠，包括金融街·金色漫香林、万通龙山逸墅、北京湾、世佳别墅等。前两个项目因为超低折扣，名列3月份北京别墅成交套数排行榜的第一、二位，当月分别实现成交32套与31套。
　　此外，虽然有的别墅项目在价格方面没有推出大幅折扣，但是却给购房人提供了其他的实惠。比如，京基鹭府相关负责人透露，现在购买京基鹭府虽然仅有全款9.7折、按揭9.8折的优惠，但是，可以额外获赠约140平方米的地下二层空间。

以价换量初见成效

　　由于春暖花开的时节正是别墅市场的传统销售旺季，因此不少项目纷纷调整价格力图打开市场销路。进入3月份之后，北京别墅市场在大力度促销的支持下呈现量涨价跌的态势。据北京房地产交易管理网的数据显示，3月份北京别墅市场成交量为178套，环比增加287%（2月份北京别墅成交46套），同比增加63.3%；成交金额达15.08亿元，环比上涨229.26%（2月份成交金额为4.58亿元），同比增加22.2%；成交面积为62448.41平方米，环比大涨269.82%（2月份成交面积为16886平方米），同比增加54.83%。
　　4月份北京别墅市场新开盘的项目有4个，比3月份的开盘项目数量减少5个，与去年同期相比开盘项目减少了6个。4月份新开盘项目的均价为25930元/平方米，比3月份降低了3892元/平方米，环比下降15%；比去年同期下降了870元/平方米，同比下降3%。截至4月27日，北京别墅市场共成交164套，与3月份同期基本持平。
　　近日，国土部一纸文件使别墅类产品再度引起市场关注，文件明确表示“严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地”，这是国土部9年中5次提及“禁墅令”。而4月份北京别墅项目供应减少，会不会是部分开发商将现有别墅进行“雪藏”？对此，任启鑫认为，虽然别墅的稀缺性使其具备一定的抗风险能力，但是稀缺性要通过产品本身的品质、地段、环境等综合特征来体现，不能通过人为手段来变相制造所谓的稀缺性。倘若错过恰当的销售时机，反而会对项目营销造成不利影响。任启鑫提醒购房者，在购买别墅时除了要看价格优惠情况外，还应仔细比较其配套和品质。

京城北部成竞争主战场

　　记者发现，从别墅市场成交区域来看，京城北部竞争最为激烈，也是别墅成交竞争的主战场，尤其是品牌房企的高品质项目成为高端置业者青睐的对象。
　　亚奥京北别墅区、中央别墅区以及八达岭昌平别墅区三大板块占据了4月北京别墅市场成交量的半壁江山，而各大名企及高端别墅产品均位于这些区域，如京基鹭府、远洋·LAVIE、中海尚湖世家、万通天竺新新家园等。由此可见，在房地产市场深度调控的时期，名企的品牌和品质颇受购房者的信任。根据各项目销售情况分析，今年前4个月北京别墅市场成交排名前三位的企业将在远洋、中海、万通和京基地产之间产生。
　　京基鹭府相关负责人表示，奥北别墅区作为传统别墅区位置上风上水，其区域价值毋庸置疑。作为奥北区域最邻近北五环的别墅群，京基鹭府可能是目前北京别墅市场容积率最低的项目，其占地面积为8.67万平方米，建筑面积仅6.18万平方米，容积率达到0.7，一共只有194套，同时其在品质、细节、服务等方面也力图做到一流。据了解，该项目目前有双拼、联排别墅在售，户型面积为410至520平方米，除了紧临城市极度稀缺的生态资源1600亩海鶄落湿地公园之外，还与规划面积达10平方公里的未来科技城隔路相望，未来有望成为我国一流的科研人才聚集地。