编者按 5月份，北京、上海、广州、深圳等一线城市房地产市场成交量环比出现大幅上升，全国40个城市超八成楼市成交量出现上涨。各种数据传递的“楼市回暖”信息，让很多潜在买房人感到了一丝焦虑，甚至有的项目暗暗上调了房价。那么，楼市是否又现拐点？近期成交量回升的原因是什么？未来房价走势如何？是否又会像2009年那样出现价格暴涨？针对这些热点问题，我们推出“楼市成交回升现象解读”系列报道，希望能为广大消费者答疑解惑。

■本报记者 孙 蔚

5月楼市成交量回升

　　在刚性需求的带动下，持续低迷的房地产市场终于迎来了“红五月”。全国大部分城市5月份楼市成交量环比出现上涨，北上广深等一线城市新建商品住宅库存量与4月相比均有所下降。
　　中国指数研究院统计显示，5月份，在其监测的40个城市中，逾八成城市楼市成交量环比上涨，其中韶关涨幅最大，达188.89%。在重点城市中，深圳、北京、成都楼市成交量涨幅均超过30%，广州涨幅最大，达52.06%。
　　在成交量的带动下，楼市库存压力略有缓解。在10个典型城市中，只有上海、南京新建商品住宅库存量比上月有所上升，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅库存总量达2682万平方米，与去年同期相比增长19.78%，与上月相比下降1.77%。
　　北京市住建委的统计数据显示，5月，北京新建住宅和二手房成交创下自去年2月实施住宅限购政策以后的新高，新建纯商品住宅成交10230套，环比上涨34%；二手住宅成交12672套，环比上涨27.2%。

以价换量吸引刚需成交

　　对于近期楼市成交量出现回升的原因，中国指数研究院副总监李国政认为，首先是由于政策微调，尤其是首套房贷利率的调整，对首次置业的自住型需求群体影响明显；第二是季节性因素，通常每年的三四月份都是成交量的小高峰；第三是开发商的价格策略，目前热销楼盘往往低价开盘，采取以价换量的战术，得到了刚需客户的认可。“今年一季度，北京楼市的供应一直没有放量，开发商都在观望，压着不开盘。到了二季度，房企在销售回款的压力下，纷纷低价推出新盘，契合了刚需人群的价格预期，所以成交量有所回升。”北京万科副总经理肖劲对记者坦言，“5月份，北京新房万余套的成交量仅仅是个案，再加上大量高端楼盘集中上市，拉高了市场成交均价，因此，5月份的高成交不具有普遍意义，这种状况在今年下半年也不会持续出现。”
　　北京市房地产业协会秘书长陈志对记者表示，北京楼市成交量回升的原因主要是楼盘降价，是开发商牺牲价格换来的。据北京市房协对在售项目的跟踪监测，今年以来共有110多个项目采取降价策略，占全部在售商品住宅项目的三成以上。“有的项目降价幅度较大，加上户型小、总价低，销售情况不错，但是这并非恐慌性购房。据我们监测，北京近期有近20个项目即将上市，可提供房源5000多套，另外商品房库存还有8万套，可以充分满足人们的购房需求。”陈志说。

判断楼市复苏为时尚早

　　接受记者采访的多位业内人士表示，目前楼市不能说全面回暖，市场还处于一个不稳定的状态，比如，北京楼市4月份成交就比3月份下滑不少，5月份虽然有所回升，但也明显低于调控前的水平。记者从北京市住建委官方网站查询到，在本轮调控刚刚开始的2009年5月，北京新建商品住宅成交量为14969套；二手住宅成交量为19738套。“现在说楼市复苏还为时尚早，本轮房地产调控还处于深化期，观望情绪仍比较严重。”陈志强调道。
　　“今年下半年楼市以价换量仍是市场大趋势。”高策地产顾问机构董事长兼首席专业合伙人李国平对记者说，在坚持调控不动摇的基础上，保持市场稳定，避免出现价格以及交易量的大起大落，是今年下半年楼市的基调。因此，虽然近期购买力有所释放，但是不会发生房价暴涨的现象。
　　国际评级机构标准普尔日前发布的报告认为，开发商仍然面临生存考验，中小开发商下半年可能会通过降价销售来维持生存。如果成交量回升不能持续，国内外经济不确定因素继续增多，那么下半年楼市还可能出现更激烈的价格战。
　　亿房网研究中心研究员陈龙则认为：“在目前刚需为主的市场环境下，以价换量、积极消化库存仍是开发商的上策，下半年新房上市量仍会很大，开发商面临的库存压力不可小觑。”陈龙预计，在传统销售淡季的7、8月，楼市成交量可能出现一定程度的下滑，而金九银十前后可能迎来下一轮成交量上涨。
　　北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，在楼市调控不会全面放松、限购依然严格执行的情况下，楼市回暖复苏的基础几乎不存在。“从已经出现楼市政策微调的城市所施行的措施来看，触及限购原则的全部被叫停。因此，目前不存在让房价出现大幅反弹的因素。”张大伟说。

●记者手记
要理性对待北京楼市“红五月”

　　5月份，北京楼市成交创新高，是不是说明楼市触底反弹？是不是再不出手买房，房价就会上涨？其实，消费者的这种焦虑大可不必，要理性对待近期北京楼市成交量有所回升的现象，对此无需过度解读。
　　从5月份北京新建住宅成交构成可以看出，5月份北京新建住宅有82.4%的成交量集中在五环外的楼盘，其中有九成多的成交集中在30多个房价降幅较大和低价上市的楼盘上。从整体来看，在北京400多个在售楼盘中，大多数至今尚未跟风降价的楼盘或者降幅还没有达到购房人心理价位的楼盘，成交仍然十分低迷，这说明北京楼市以价换量的趋势未变，谈及楼市触底反弹为时尚早。
　　目前，北京新建住宅库存量高达8.25万套，毫无疑问，对大多数开发商而言，高库存仍是压在头顶上的一座大山。从近期的市场情况来看，此前很多一直扛着不降价的楼盘开始大幅降价，比如通州某项目近期宣布降价4000元/平方米，昌平某项目更是推出了区域最低价——精装修1.3万元/平方米。更重要的是，这些楼盘降价后销量看涨，将极大地带动越来越多的楼盘加入到降价大军。
　　另外，无论是从区域角度还是价格角度来看，刚需始终是市场的主力。刚需人群具有高度价格敏感性，近期个别项目销售转好后试探性提价，销售率立竿见影出现下滑，说明这种结构性特征使得楼市成交量即使出现明显变动，价格依然能够维持在低位，开发商并不敢轻易尝试提价。
　　事实上，决定楼市走向的另一关键因素——土地市场也尚未恢复元气。与楼市成交量升温态势形成鲜明对比的是，近期开发商对拿地的态度依然十分谨慎。中国指数研究院的数据显示，5月份，全国300个城市共成交土地2154宗，环比减少5%，同比减少21%，其中住宅用地成交542宗，与上月持平，同比减少33%。
　　当前房地产调控政策的基本方向并未发生改变，限购和限贷政策依然严格执行，这是不可动摇的底线，对开发商的开发贷款也未放松，而政策微调的着力点主要放在释放刚需、降低刚需购房压力上。面对当前形势，开发商应该珍惜目前市场回暖的机会，不要对调控松绑抱有幻想，应该面向刚性需求，多推出价位合理、适销对路的房源。 （孙 蔚）