■本报记者 孙 蔚
　　“尊敬的客户您好，现向您推荐四川信托和达城建项目，18个月，按年付息，年化收益率100万元9.5%，200万元10%，300万元11.5%。”每隔几天，常先生的手机就会收到类似的房地产信托产品推荐。面对诱人的投资收益，常先生一面心痒难耐，一面又担心投资风险。
　　实际上，自2012年下半年以来，已先后有多款房地产信托产品爆出兑付风险。业内专家提醒消费者，房地产信托产品在浮华背后的困境无处不在，购买时需要三思而行。

中融信托深陷“凯悦门”

　　2012年11月22日，山东省高级人民法院发布了一则拍卖公告，定于2012年12月12日在山东省高级人民法院司法拍卖厅公开拍卖青岛凯悦置业集团有限公司名下的位于青岛市市南区燕儿岛路的房产。据了解，公告内容提及的房产是位于青岛奥帆中心旁的大型高档城市综合体青岛凯悦中心，而提请拍卖的债权人是曾为该项目募集了大量开发资金的中融信托。
　　记者查询了当年的合同后得知，中融·青岛凯悦信托项目成立于2010年10月，募集规模为3.845亿元，预计年收益率为10%左右。其中，认购金额在100万到300万元之间的，预期年化收益率为9%；认购金额在300万元以上的，预期年化收益率为11%。该信托募集资金主要用于凯悦中心项目的建设及受托人与凯悦置业约定的其他合法用途，其保障措施是凯悦置业将其持有的凯悦中心在建的1-5层商业裙房抵押给受托人。该信托计划存续期限为18个月，可在满12个月后提前结束。这是全国首例以拍卖形式完成兑付的信托资产处置项目，被称为信托资产拍卖第一案。
　　中融信托一直是房地产信托发行的“先锋派”。令中融信托和凯悦置业都没有想到的是，自2011年起，国家陆续出台了一系列针对房地产行业的宏观调控政策，凯悦置业由于定位过于高端，一直销售不畅，直到项目封顶后仍然没有足够的销售回款偿还募集资金。在遍寻不
　　到下家接盘的困境之下，最终，中融信托不得不提请法院对抵押资产进行拍卖。
　　据当天参与拍卖的人士透露，最终拍卖成交的房产为96套公寓中的6套，且成交价格几乎都是法院拍卖底价，成交总金额不过1000万元。其他房产多是200到400平方米的大户型，价格约为每平方米3万至4万元，由于总价较高而无人问津。

兑付风险警报频传

　　凯悦中心的拍卖仅仅揭开了房地产信托产品风险的冰山一角。2012年12月21日，中信信托发布了“中信制造－三峡全通贷款集合资金信托计划”第4次临时信息披露。公告称，本应于去年12月20日进行收益分配的该信托计划，由于三峡全通公司未能按时向信托专户支付当期贷款利息，导致当期信托收益无法实现分配，贷款本息面临不能如期收回的风险。
　　2013年1月8日，中信信托在2010年发行的“中信-舒斯贝尔特定资产收益权投资集合信托计划”因无力兑付也走上拍卖之路，成为继中融信托青岛凯悦中心项目进行公开拍卖之后的第二例信托资产公开拍卖。
　　日前，平安信托“佳园”系列一款36.5亿元的信托即将到期，不过，受房地产调控的影响，该产品投资的阳光城福州鳌峰路项目进展缓慢，回款艰难。该项目目前只有26、27号楼在建，大部分项目甚至尚未动工，资金链相当紧张，而信托兑付日期却近在咫尺。

购买信托产品要谨慎

　　中国信托业协会的统计数据显示，截至去年11月底，中国信托业资产规模已达6.98万亿元，其中，房地产信托余额为6765亿元，约占信托总体规模的11.34%。2012年，信托业营业收入约为662亿元，较2004年增长了18倍。
　　值得关注的是，在度过了2012年三季度的兑付高峰后，房地产信托产品将在2013年迎来更大的兑付压力。有机构预测，2013年房地产信托兑付规模或达2800亿元，兑付高峰将在二季度出现，达1301亿元。
　　某商业银行曾参与房地产信托项目的高管邓先生告诉记者，目前存在潜在兑付风险的信托项目，大多是在2010年四季度发行的。当时国家开始收紧房地产银根，信托产品由于发行门槛不高，信托公司的风险控制基本流于形式，因此成为开发企业绝佳的融资渠道。“其实，出现房地产信托兑付风险早就有征兆，只是由于监管层一直对此高度重视，大多数遭遇兑付风险的信托产品在到期前就会通过找下家接盘、信托公司自行接盘、发新还旧等方式找到出路，再加上2012年下半年以后楼市销售回暖，所以目前还没有出现大面积的兑付危机。”邓先生表示。
　　用益信托办公室分析师李旸告诉记者，消费者投资房地产信托产品亟须谨慎，目前需要注意两方面风险：一方面是信托项目的还款来源;另一方面是信托计划的担保方。前者直接关系到投资本金的安全，后者则是前者出现问题后的保险屏障。
　　中国信托业协会的统计数据显示，目前银信合作业务余额超过1.8万亿元，银行机构是信托产品销售的主力之一。北京市隆安律师事务所律师金作鹏认为，银行作为信托产品的代销机构，是面对投资者的营销渠道。信息披露情况直接影响消费者的购买意愿，如果代销人员在此环节上有瑕疵，那么其职务行为产生的责任首先要由代销机构承担。