■本报记者 孙 蔚
　　在楼市深度调控的背景下，各房企的日子过得怎么样？行业的发展方向何在？日前，由中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心发布的《2013中国房地产开发企业500强测评研究报告》（以下简称 《报告》）显示，房地产行业竞争日趋激烈，发展模式正在发生转变，市场分化加剧。

开启价值增长新模式

　　《报告》显示，2012年，全国共完成房地产开发投资71804亿元，同比增长16.2%，增幅较上年回落11.9个百分点。其中，住宅开发投资总额为49374亿元，同比增长11.4%。在销售方面，2012年全国商品房销售面积为11.13亿平方米，同比增长1.8%；全国商品房销售额为6.45万亿元，同比增长10.0%，均创历史新高。《报告》显示，万科集团以超群的综合实力再列房企500强榜首，恒大地产和保利集团紧随其后，而大连万达、中国海外、绿地控股、龙湖地产、华润置地、世茂房地产、富力地产跻身榜单10强。
　　中国房地产业协会副会长朱中一在接受本报记者采访时表示，随着房地产市场的逐步成熟，房企的竞争模式正在发生积极的转变，开启了价值增长的新模式，由此前依靠土地升值发展到品牌竞争阶段。这种竞争模式的转变一方面与行业的成熟有关，另一方面与房地产行业在调控引导下逐步回归居住属性有关。“随着投机投资需求被抑制，消费者消费行为更加理性，对企业品牌、项目品质、行业风险等方面的认知能力也有所提升，因此，为了顺应市场的变化，房企的关注点逐步回归到品牌、产品、资金周转等方面。”朱中一认为，万科等品牌企业销售业绩优异就是对此最好的注解。

行业利润空间持续收窄

　　尽管2012年标杆房企的销售业绩增长迅速，但是房地产行业普遍存在利润空间不断被挤压的情况。《报告》显示，2012年，500强房企净利润均值为4.34亿元，同比下降18.64%，而现金及现金等价物余额近年来首次出现同比下降。
　　以恒大地产为例，其虽然位列2013房企500强第二名，但是，其近期公布2012年净利润同比出现大幅下滑。去年全年恒大共完成营业收入652.6亿元，同比增长5.4%；净利润从2011年的117.8亿元降至91.8亿元，同比减少21.7%；扣除投资物业公平值收益的核心业务外，其净利润为62亿元，同比下降28%。
　　资料显示，2010年恒大地产实现净利润80.24亿元，超出万科的72.83亿元；2011年净利润达到117.8亿元，同比增长46.9%，赶超万科成为行业老大。但是，2012年，与恒大巨大的销售量形成反差的是，其净利润下滑明显，而此前万科公布了2012年年度业绩，净利润达125.51亿元，比上年增长30.4%。
　　银河证券的分析师告诉记者，2012年，恒大净利润下降主要是由于旗下项目降价促销所致。被认为是城镇化专家的恒大，受三四线城市房地产市场低迷的影响，在去年9月发起了减价10％-15％的促销活动，以降低利润作为代价换取销量。
　　克而瑞研究中心研究员朱一鸣对记者表示：“短期内房企利润率仍会处于下降趋势，房企若想提高利润率，必须追求项目的高周转，兴建刚需项目，采取快销手段。”

百亿魔咒困扰部分房企

　　随着市场竞争日趋激烈，房企500强分化加剧。《报告》显示，2012年，10强房企的销售总额达7973.66亿元，占500强房企销售总额的32%，较2011年提升了4个百分点；销售面积总计8339.3万平方米，占500强房企总销售面积的36%，较上年提升7个百分点。
　　朱一鸣指出，这种销售业绩进一步向排名靠前企业集中的现象表明，在楼市调控的背景下，企业的优胜劣汰在稳步推进，行业分化加剧。
　　对于房地产企业来说，当做到年销售额达100亿元规模时，平台效应日渐凸显。这种房地产企业遭遇中等收入陷阱和发展瓶颈的情况，在SO－HO中国身上体现得尤为突出。
　　不久前，SOHO中国发布的2012年业绩报告显示，该公司2012年共实现营业额153亿元，不仅远远低于其2010年238亿元的销售额，也与其在2012年初定下的全年230亿元的销售目标有着相当大的差距。
　　业内人士告诉记者，SOHO中国的问题主要体现在转型之路走得磕磕绊绊。去年8月16日，SOHO中国宣布向大规模自持物业转型，未来将在北京和上海持有最有价值的办公楼和商业物业达150万平方米，同时将2012年销售目标下调为120亿元。
　　业绩明显下滑、上海地王并购风波、高管频繁离职，SOHO中国近期可谓是麻烦缠身。对此，一位业内资深人士认为：“SOHO中国由售变租的转型需要比较漫长的过程，而公司高管纷纷离职，对企业或多或少会有一些影响。SOHO中国以前是知名的销售型开发商，想变成一流的持有型开发商难度较大，其未来能否转型成功，还有待观察。”