■本报记者 王硕
　　物业管理公司是小区卫生、安全、修缮的服务者，可以说是整个小区的管家。小区业主和物业管理公司本应是和谐的关系，然而近年来，关于双方发生矛盾甚至暴力相向的新闻却屡见诸报端。一些看似“公婆都有理”的矛盾纠纷责任到底在谁？由于物业管理公司的疏忽，业主在受到损害后可以获得怎样的赔偿？对于这些城市小区居民常有的疑问，北京市海淀区人民法院结合具体案例，分析业主与物业管理公司出现纠纷后的责任分配问题，并提醒双方应共同努力，营造和谐的居住环境。

服务有瑕疵不交物业费不行
●典型案例

　　虎旺物业管理公司于2009年与福源小区的业主委员会签订了该小区的物业服务合同，为小区提供安全保卫、公共卫生、小区绿化、公共维修等服务，服务费为每平方米1.5元，照明费每年60元。
　　2012年，物业管理公司将未交纳物业费的小区业主王海起诉到法院，业主王海称自己没有交纳物业费的原因是对物业的服务不满。他表示，楼下公共的大垃圾桶长期以来臭气熏天，经多次交涉，物业管理公司将垃圾桶移走后又在原地建成了停车场，臭气和汽车噪音严重影响了他的日常生活，所以他没有交纳物业费。
　　法院经审理后认为，虎旺公司与业委会签订物业服务合同，确定了双方的物业管理关系，并对全小区的业主产生了法律约束力。王海作为小区的业主享受了物业服务，应当交纳物业费和公共照明费。对于楼下垃圾桶以及停车场对其产生影响，并不能构成不交纳相关物业管理服务费及公共照明费的理由。法院最终判决王海承担物业费和照明费。
●法官评析
　　北京市海淀区人民法院法官孟凯峰指出，王海所在的业主委员会与虎旺公司签订了物业服务合同，对全体业主具有约束力，因此可以确定王海与虎旺公司的物业服务合同关系成立，双方均应当按照该合同履行相关法律义务。王海拒不交纳物业费违反了物业合同的约定，须补交相应物业管理费。垃圾桶和停车场虽然会对王海的生活有一定的影响，但这仅属于瑕疵，不是对物业服务合同的违约，因此不构成减免物业费的理由。

与承诺不符减免物业费可行
●典型案例

　　2010年，红星公司与恩德小区的开发商签订了前期物业服务协议，为该小区提供物业服务，物业费为每平方米2.5元。一年后，红星公司将小区内未交纳物业费的约30户业主诉至法院，要求其补交上一年的物业费。
　　被起诉的居民称，红星公司提供的物业服务不合格，主要包括小区的公共卫生打扫不及时、小区无任何安保措施以及小区内30%的绿化带未绿化。居民还在法庭上提供了相关照片证明其说法。
　　法院到小区现场进行勘察后发现，小区部分地点确实存有垃圾，20%的绿化带未绿化，而门卫和安防设备均已配备。法院认定，红星公司为该小区提供了物业服务，业主应当交纳物业费，但由于物业管理公司并未完全按照双方物业服务合同的约定做好卫生和绿化服务，因此可减免业主的部分物业费。法院最终判决被告业主补交上一年度90%的物业费。
●法官评析
　　孟凯峰认为，红星公司在物业服务协议中承诺做好卫生、绿化等物业服务项目，然而在实际中提供的服务与合同约定并不相符，因此红星公司应及时履行未尽义务，并赔偿业主因此造成的损失。另外，由于物业管理公司在卫生和绿化上的不合格给业主造成的损失不易确定，因此具体的数额法院可根据其违约的情况酌情判定，业主的损失直接从物业费中扣除。

房屋受损物业赔部分损失
●典型案例

　　小区业主张军将负责其房屋供暖的宏大修缮队诉至法院称，2010年冬季，宏大修缮队在不通知自己的情况下进行了供暖试水，厕所内年久失修的管道破裂大量漏水，造成屋内木地板和部分家具被水浸泡损坏严重。张军要求宏大修缮队赔偿木地板贬值损失及维修费1.1万元。宏大修缮队称，当时自己建立了完善的安检巡查制度，并已经张贴试水公告，漏水后也与张军多次联系。而由于张军4个小时才赶回家中，导致损失严重，因此宏大修缮队拒绝赔偿。
　　法院认定，宏大修缮队未能对张军家的管道及时更新维护，导致年久失修破裂漏水，损坏了张军的木地板，应当赔偿因此造成的损失，张军家在暖气试水期间并未留人，且未能及时赶到，导致损失扩大，也应当承担相应的责任，判决宏大修缮队赔偿2000元。
●法官评析
　　孟凯峰指出，宏大修缮队作为供暖单位，负有对供暖设施的安全和维修义务。然而，在张军家的供暖设施年久失修后，宏大修缮队未能尽到维修义务，导致张军家地板被泡，造成损失，宏大修缮队应当赔偿损失。
　　本案中，因在试水期间宏大修缮队已经张贴了公告，要求家中留人，但张军家并未留人，并且在接到物业管理公司通知后4个小时才赶到现场，导致漏水量增加，损失扩大，因此可以减轻宏大修缮队的赔偿责任。