■本报记者 孙蔚
　　以房养老的话题一直存在争议，如今这一事件有了新进展。日前有媒体报道称，保监会已经起草了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（征求意见稿）》（下文简称“征求意见稿”），计划在北京、上海、广州、武汉四个城市进行试点。业内人士指出，虽然今年可能陆续会有以房养老类保险产品推出，但以房养老对楼市的价格和走势影响十分有限。

●倒按揭挑战传统养老观念

　　所谓以房养老，也叫倒按揭，是指老人将自己的产权房抵押给保险公司或银行，定期取得一定数额的养老金或者接受养老机构提供的服务，老人身故后房子归保险公司或银行所有的养老方式，其被视为完善现有养老保障机制的途径之一。
　　随着我国逐步步入老龄化社会，养老市场的巨大需求令各保险公司一直积极备战以房养老保险产品。幸福人寿以房养老保险办公室的赵先生告诉记者，按上述征求意见稿的要求，以房养老保险产品针对60岁以上具有完全独立产权房产的老人，初次贷款的最高额度为500万元，房屋产权一定要清晰。他进一步解释称，所谓完全独立产权就是老人一定要能对房子的处置权说了算，房屋不能有抵押、纠纷等。
　　据记者了解，通过保险公司实现以房养老只是渠道之一，需要靠房屋养老的老人还可以把房产抵押给银行，目前浦发银行已经推出此项服务。
　　虽然以房养老可以为老年人提供更多的资金保障，享受更好的养老服务，但是，这种养老方式也面临传统观念的挑战。大部分中国人都持有“养儿防老”的传统观念，自古以来就有“但存方寸地，留与子孙耕”的说法，因此老人们大多习惯把财产在故去后留给子女，作为一种爱的传承。特别是在房价高企的当下，一辈子好不容易还完按揭，有了属于自己产权的房子，现在又要倒按揭给银行，对此，许多网友发出感慨：“人生在世什么都没留下，只是为银行打了一辈子工。”

●对房价不会造成冲击

“以房养老模式的推行在盘活存量房市场、解决住房问题等方面具有一定作用。”易居房地产研究院研究员严跃进对记者表示，在老人身故后，保险公司获得抵押房屋的处置权，可以增加住房供应。
　　从这个角度看，以房养老对于未来平抑房价是有一定作用的，但接受记者采访的众多房地产业内人士均认为，楼市的价格和走势很难因以房养老模式的推行而产生改变，这一模式不会对房价造成冲击。
　　“以房养老并不会给社会增加新的住房供应和需求，另外，这种模式还仅处于起步阶段，相信在较长一段时间内不会对房价产生影响。”方圆地产首席分析师邓浩志认为，房地产具备一定的投资属性，购买房屋无论是自己持有追求升值，还是把房子抵押给保险公司获得收益，都是同样的投资行为，并未改变这类产品的收益预期。
　　从另一个角度来看，邓浩志认为：“以房养老的推行将把房子的地位进一步提高，有房或许可以拥有更好的养老保障，这有可能刺激更多人希望在退休之前持有不动产物业。但尽管如此，也不会改变目前的供需关系，不会对房价产生大的影响。”

●养老地产尚在探索阶段

　　正是看到养老市场需求巨大，目前已有包括万科、保利、远洋、首创、华润等20多家房地产开发企业投身其中。不过，据记者了解，到目前为止，养老地产还没有可行的盈利模式，投资高、回报低、成本回收时间长、对资金管控能力和企业运营能力要求高，这些都制约了养老地产的发展。
　　在中国商业地产联盟秘书长王永平看来，养老地产在我国尚处于探索阶段。他认为，养老地产的创新核心在于适老化设计，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居，需要增加设施设备和精心打造专业的管理团队。
　　万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆告诉记者：“北京万科对20多个已入住小区的老龄人口做了认真详实的调查，在了解到这一特殊人群的实际需求后认为，解决养老保障的基点应该放在社区，打造一种全新的社区全龄化养老体系。目前，这样的养老体系已经在北京万科的10多个社区进行落实。我们还与北京多家著名医院及医疗护理机构签定了战略合作协议，将医院的资源延伸到社区，为社区内的老人提供高水平的医疗服务奠定了基础。”
　　远洋地产的第一个养老服务项目“椿萱茂”已于2013年投入运营，为此远洋地产还成立了养老地产业务发展中心，将其作为独立项目自负盈亏。“现在，养老地产在集团的投资比重只占很小的一部分。”远洋地产总裁李明坦言，目前国内的养老地产没有固定的盈利模式，大多都是通过一次性卖房来获得现金流。
　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，对于开发企业来说，无论是直接开发还是配建改建，养老地产采用的散售模式是很难持续的。“散售的结果必然被人认为是一种变相的房地产开发，有‘挂羊头卖狗肉’之嫌。因此，养老地产必须寻求一个适合自己的运营模式。政府要注意防范以养老之名只是开发地产，只是把养老地产作为‘拿地模式’，而不去真正做养老地产项目运营。”