■本报记者 孙蔚
　　从2013年的房地产市场来看，刚需依旧是购房的主力军。业内某研究机构专门调查了2013年典型城市热销项目的成交情况，结果表明，2013年市场需求以首次置业、首次改善型刚需为主，各个城市刚需占比略有差别，一线及发达二线城市房地产市场的刚需占比相对较小，其他二三线城市的刚需占比较大，例如河北廊坊、辽宁沈阳、江西南昌等城市的刚需住宅成交套数占比均超过75%；山东青岛的刚需占比达63%；上海、深圳、浙江杭州、江苏南京、辽宁大连等城市的刚需占比均超过50%。

“刚需”“民生地产”成关键词

　　如此一来，中小户型产品便成为目前楼市销售最好的主流产品，市场的选择也决定了开发商的产品结构设置方向。据万科2013年年报显示，2013年万科依然延续了面向自住购房者的产品定位，在所销售的产品中，面积在144平方米以下的普通商品房占比达到91.5%。
　　恒大地产董事局主席许家印在2013年年报发布会上表示，恒大旗下项目的自住比例超过80%，首次置业者占比超过60%。在产品类型方面，恒大坚持以普通消费者为主，中端至中高端产品占70%，旅游地产占15%，高端产品占15%。
　　恒大最引以为傲的是，2013年实现销售额1004亿元，销售面积1489.4万平方米，整体均价仅为6741元/平方米，减去约1500元/平方米的精装修价格，恒大毛坯房的销售均价仅为5000元/平方米左右。“在通过管理降低成本后，本来具备较大利润空间的恒大选择了让利于民，严格控制利润率，在全国的龙头房企中，恒大的核心业务利润率最低，远低于A股和香港上市房企15%的平均净利润率。但是，恒大通过薄利多销的方式以量取胜，市场认可度高，创下了137.1亿元的年净利润，巩固了中国最薄利多销房企的地位。”恒大地产总裁兼执行董事夏海钧表示。
　　而许家印曾在各种场合多次提到：“恒大的利润主要来自于超前的民生地产发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴 （供应商、建筑商）的让利。恒大要少赚老百姓的钱，要多建老百姓买得起的精品民生住宅。”

销售目标增速下调

　　纵观龙头房企年报，普遍对2014年的销售额持相对谨慎的态度。在2013年销售额排名前十的房企中，7家房企将业绩增速定在20%以下，其中万科2014年的目标销售额为2000亿元，较去年的1709亿元仅增长了17%；恒大2014年的销售目标是1100亿元，同比仅增长了9.6%，而今年1至2月份，其已经完成200.7亿元的销售额；中海、华润置地也不约而同地将增速百分比缩小到个位数；绿城的目标更为保守，2013年绿城的销售金额为651亿元，2014年则降至650亿元。
　　碧桂园则将2014年的销售目标定为1280亿元，同比增速达20%。面对过于“乐观”的质疑，碧桂园总裁莫斌表示：“以碧桂园目前的管理能力、品牌效应和产品性价比，再加上对市场的判断和了解，这个数字是根据我们现有的货量、土地储备和市场需求进行详细测算后得出的，我们确定今年会有20%的增长。有人说我们过于乐观，也有人会认为我们太保守。”有关数据显示，截至今年2月底，碧桂园完成合约销售额253.4亿元，已完成全年目标的20%。
　　虽然有不少业内人士认为，在房企增速放缓时期，以开发高端项目为主、具备高溢价能力的融创有可能成为业绩破千亿元的黑马。但融创中国掌门人孙宏斌却将2014年的销售目标定在了650亿元，远低于业内预期。“进入千亿军团并不重要，规模小了虽然没有竞争力，但规模大了也会有风险。”孙宏斌表示，融创对销售规模的追求是“建立于利润和现金流之上的增长”。
　　“2013年是房地产行业特别好的一年，但这种现象不可能一直持续，未来不同城市、不同项目、不同企业将会进一步分化。”孙宏斌表示。

多公司降低年去化率

　　业内资深人士宋家明告诉记者，年去化率是对房企存货销售速度的反映，可以说是房地产市场一个非常重要的风向标。通过分析房企今年的可售物业市值以及年销售任务，大体能算出房企2014年的年去化率，继而能看出房企对2014年房地产形势的看法。
　　记者发现，众多上市房企的2013年年报显示，其存货的年去化率多数在60%至70%。记者按照宋家明所说的方法进行了测算，以中海为例，其2013年年报显示可售物业市值约1760亿元，以去化率60%计算，意味着2014年销售额为1056亿元，与中海在年报中给出的1120亿元的2014年销售目标非常接近。但是，中海2013年年报显示去化率为85%，这表明中海今年大幅调低了去化目标。按此测算，万科今年的去化率比去年低10%左右，绿城、新城控股等多家房企的年去化率甚至不足50%。
　　而世茂房地产更是在年报中大胆表示：“我们认为今年业绩冲千亿元存在一定难度，世茂2013年去化率为68%，2014年市场形势不能与2013年相比，要想保持甚至进一步提高去化率难度较大。”
　　世联行市场研究部的刘向东对记者表示：“2014年房地产行业的整体供给量将增加10%左右，但需求却有所减少，因此行业整体的去化率会低于2013年，这会给一些企业带来较大冲击，部分资金杠杆运用过度的开发商面临着去库存的压力，开发企业分化的现象将更加明显。”