曹丽娟制图

　　编者按 别了，2014楼市的黄金时代；来了，2015楼市的白银时代。回首2014年，既是楼市政策集中出台的一年，也是楼市深度调整的关键一年。在这一年里，楼市一改往日高歌猛进的姿态，显现出投资增速放缓、库存居高不下、房价持续回落、市场分化明显等特征。与此同时，房地产市场的去行政化、分类调控趋势日益明朗，让消费者对2015年的楼市调控充满了期待与猜想。

■本报记者 孙蔚

关键词一：
分类调控 双向调控

　　2014年3月5日，在李克强总理所做的2014年政府工作报告中，对于房地产方面，李克强指出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。3月6日，全国政协委员、住建部副部长齐骥解释称：分类调控可以被认为是对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求的手段，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构，即为双向调控。
　　●点评：从“政策很复杂，市场很简单”到“政策很简单，市场很复杂”，2014年的楼市与行政化调控方式渐行渐远。中国房地产行业在以市场化为导向的改革背景下，楼市政策正式告别一刀切模式，转为趋向分类调控、双向调控的思路，从而开启全新的房地产长效发展机制，建设周期与调控差别化的执行策略。业内人士一致认为，双向调控、分类调控对楼市而言是利好的，能够让行业发展更加平稳，供应量获得调节，而不是简单地调控房价。

关键词二：
　　解除限购

　　2014年6月26日，内蒙古呼和浩特市正式发文，打响了楼市放松限购的第一枪。截至目前，除“北上广深”等一线城市和海南三亚市外，原本实行限购政策的46个城市都解除了限购。这些限购松绑的城市呈现出两种模式：一是全面放开式，以山东青岛和济南、浙江杭州等城市为代表；二是部分放开式，以湖北武汉、浙江宁波等城市为代表。
　　●点评：按照开发商的最初设想，限购松绑会很快迎来一大波客源。事实上，限购松绑之后，部分城市的楼市确实出现了明显提振，但在大部分城市中，限购松绑也未能改变楼市的低迷状态。从较早放松限购的南宁、呼和浩特、济南等城市的表现来看，政策放宽后的1—2个月内，商品住宅的成交量均有明显增加，但随后又恢复至调整前的状态。实际上，抓住政策时机的最好办法就是降价、促销，这也是将政策效应发挥得最彻底的办法。

关键词三：
　　“930”新政

　　2014年9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出放松与自住需求密切相关的房贷政策，此《通知》被业界称为“930”新政。其中明确指出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；多套房在非限购城市结清贷款也可以发放贷款；增强金融机构个人住房贷款的投放能力；继续支持房地产开发企业的合理融资需求。
　　●点评：“930”新政的信号意义重大。在我国楼市十几年的发展过程中，信贷政策一直是业内人士以及普通购房者判断房地产走势的最重要指标和最关键信号。“930”新政的主要受益对象为有改善型需求的购房者，他们将成为下一阶段市场的重要支撑力。同时，改善型需求市场无论对房企还是对银行而言，都比刚需市场有更大的利润空间，而信心的复苏对于促进改善型需求购房者入市有着显著的推动力。

关键词四：
　　央行降息

　　2014年11月21日，央行发布通知，自2014年11月22日起金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。
　　●点评：此次是央行继2012年7月以后的首次降息。市场人士认为，降息通道的开启可让楼市获得较大收益，让已明显企稳的楼市“暖上加暖”。一方面，央行降息为房地产开发商提供了去库存、优化结构和战略转型的窗口期。对于他们来说，这意味着银行贷款的利率更低了，融资的成本也有所降低，房企的最困难时期已经过去；另一方面，对于购房者来说，本次降息力度空前，叠加之前的取消限购、限贷政策等举措，很可能促进购房者积极入市。

关键词五：
　　不动产登记条例

　　2014年12月22日，国务院正式公布《不动产登记暂行条例》，并将于2015年3月1日起实施。与《征求意见稿》相比，条例主要涉及了明确不动产登记类型等5处修改。与此同时，四川省国土资源厅表示正在努力搭建不动产统一登记基础平台，设立不动产登记局。
　　●点评：不动产登记类似于人口登记普查，主要目的是为了摸清市场的底，对未来调控政策的出台提供更科学、准确的判断和依据。虽然不动产登记本身是信息搜集和整理的一种手段，本身并不涉及任何方面的调控，但不动产登记在一定程度上能够提高房地产市场调控乃至宏观调控的运作效率。从产权的确认权方面说，这一条例能够使不动产的信息更加完备，将推动全国不动产信息的电子化，最终形成全国范围内的不动产信息动态数据库。