■本报记者 孙蔚

　　与日渐寒冷的天气形成强烈反差，最近的北京土地市场热浪滚滚，“地王”如风吹麦浪般此起彼伏，地价贵过房价，面粉远贵过面包。北京土地市场已进入寡头时代，土地交易变成“豪门游戏”。但令人不解的是，拿下地王之后，立即就有“退地”新闻爆出，凸显出不同企业对市场风险的判断出现严重分歧。

地王频现

　　11月16日，北京土地市场迎来顺义仁和镇两宗地块出让。通过现场竞拍，最终北京城建分别以26.475亿元和23.415亿元夺得，两地块总计收入49.89亿元。据业内人士测算，楼面价格已超过3万元/平方米，创下区域地王。除此之外，近期的北京土地市场也一再上演疯狂的游戏。10月22日，经过104轮激烈角逐，葛洲坝以49.5亿元、配建4.1万平方米公租房、6.18万平方米回迁房的代价夺得北京丰台区花乡樊家村地块。分析人士指出，减去公租房等用地的面积后，该地块的楼面价格已突破7.5万元/平方米，创下北京住宅类楼面价格新高。

　　10月30日，北京丰台区南苑A地块进入现场竞拍环节，土地面积13.24万平方米，起始价57.3亿元，是北京土地出让史上起始价第二高的纪录。经过近两个小时的竞价，中粮首创天恒联合体成功从华润华侨城招商联合体手中抢过这一地块，以总价85.95亿元、配建公租房5.6万平方米的代价笑到最后。同时，该地块也成为北京总价第二高的地王，仅次于白盆窑村地王（86.25亿元）。

　　3天后，北京丰台区南苑乡B组团地块进入现场竞价环节。经过80轮激烈交锋，华润华侨城招商联合体力压其余四对组合，以总价83.4亿元“夺魁”，成为北京土地拍卖史上总地价第三高。该地块配建5.7万平方米公租房，溢价率50%，折合楼面价5.6万元/平方米。

　　针对一线城市的土地市场行情，中原地产首席分析师张大伟对记者表示：“在一线城市土地供应匮乏、货币政策宽松、资金充足等有利情况下，房企拿地情绪高涨更易推动地价超预期上涨。在一个不在乎价格只要能拿地、有供应就会照单全收的市场中，控制供应的结果只会继续刺激土地价格的高涨，一线城市地王仍将层出不穷。”

退地风波

　　联合拿地已成为近期北京土地市场的常态，在10月以来北京市成交的13宗经营性用地中，有8宗为联合体所得。其中既有总价在80亿元以上的“巨无霸”，也有不足10亿元的小型地块。

　　多次参与北京土地竞标而未有斩获的碧桂园近期联合中国金茂，在北京丰台区两宗商业地块的出让中力压群雄，以51.8亿元的总价连下两城。但是，拿地不到一周，碧桂园便传出“退出”传闻。有媒体称，中国建筑内部人士透露，碧桂园已退出丰台花乡四合庄地块，中国建筑将接手，与中国金茂联合开发。中国金茂的内部人士则透露，丰台花乡四合庄地块为B4综合性商业金融服务业用地、国有建设用地，这类地块是中国金茂所擅长的，未来将由金茂进行操盘。

　　11月2日，在北京土地拍卖史上总价第三高的地块出炉不久，便有市场人士发布消息称，这一联合体面临“拆伙”可能。据称，华侨城执意拿地，而招商觉得地价太贵，超出其授权价，华润和招商有可能为此退出。

　　过去多年来，联合拿地并不是北京土地市场的主流，对于近期的联合拿地风潮，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，近年来北京土地价格不断上升，拿地所需资金不断增加，再加上政府对土地出让金缴纳节点的严格管控，使得房企拿地时的资金压力和市场风险加大，不得不联合拿地。

　　但是，联合拿地却不一定能笑到最后。某上市房企的相关负责人告诉记者，联合拿地通常会面临很多问题。“不同企业的资金状况、成本核算不同，对于土地价格的承受能力也不一样。虽然企业在组成联合体时会约定一个价格上限，但一旦碰到优质地块，承受能力强的一方还是会忍不住出手，而这很可能成为联合体散伙的导火索。”

中国好邻居

　　在近几年的北京市场上，几乎出现了一条规律，旧地王靠新地王解套，其中以孙河板块最为明显。据记者了解，2013年7月，中粮地产以23.6亿元、楼面价4.8万元/平方米的代价摘得孙河一宗住宅用地，刷新5个月前泰禾集团在该板块摘得的地王楼面价，成为新地王，同时泰禾解套。2015年9月2日，保利首开以64.83亿元、楼面价53830元/平方米的代价夺下孙河地块，成为孙河“双料地王”，中粮因此解套。

　　“当初玩命拿地的开发商都在趴着，等待同区域下一个地王出现为自己解套，新地王就是中国好邻居。”某上市房企高管接受记者采访时透露，因资金来源不同，有的央企、国企有把地王“扔在那儿”的实力，他们对市场预期的判断也会比较乐观，而比较谨慎的公司对未来并不乐观，一般不会去拼地王。

　　某豪宅项目营销负责人对记者表达了他的担心，未来北京市场单价10万元+的豪宅竞争将异常惨烈，在销售、利润指标的要求下，销售压力非常大。

　　“北京高价地频出，未来售价10万元+的顶级豪宅供应量将达到50个项目，供应规模为5000套左右，虽然这些不可能在一年间推向市场，但供应量大增是不得不考虑的现实问题。置业者在哪里？这些豪宅怎么卖？市场压力无疑是巨大的。”亚豪机构市场部总监郭毅向记者如此表示。

　　业内人士认为，北京要做几个顶级豪宅完全可以，也不缺消费群体，但如果遍地豪宅就会产生结构性问题。北京的土地市场真该冷静冷静了，不然这样抢，谁都受不了。