■楼兰

　　在北京，高价拿地已成为近期的常态。2015年，扣除配建及竞建部分，成交地块中纯商品住宅的实际楼面价超过每平方米5万元的地块已经有10宗之多。在这个地王集中出炉的年头，支撑开发商高价竞地的信心来源之一就是北京从未出现过解不了套的地王，但情况真的如此吗？

　　据笔者观察，北京的朝阳区和顺义区各有4宗地王；孕育地王位居次席的海淀区和题材众多的通州区各有3宗地王；丰台区曾诞生2宗地王；西城区、大兴区、门头沟区、平谷区各有一宗地王。另据了解，目前除西城区华嘉胡同之外的18宗地块均已上市，但从拿地到首套签约的平均周期为28个月，相比一般项目12—18个月的正常节奏，地王楼盘的上市周期明显滞后，提示经营风险凸显。

　　地王以超越市场预期、超越区域当前楼市现状的价格被房企竞得，虽然早期的部分地王位置优越，房企敢于大胆竞地，可以说是建立在前瞻预判市场的基础之上，但却不得不付出放缓入市节奏，等待楼市成长的代价。特别是地王盘的土地成本高昂，随着时间的流逝，背负着巨大的财务成本，也令地王盘达到盈亏平衡点的周期被大大拖后。

　　如果仅计算在土地价款的基础上叠加年化复利10%的财务成本，北京近10年间的19个地王盘中，只有11个项目的销售额足以覆盖土地成本和财务成本。而这11个项目达到盈亏平衡点的时间周期平均为48个月，也就是4年。

　　早期地王的地价尚在低点，加之地块的容积率等规划指标的管理相对宽松，如果高价拿地的是大型房企，依托其领先的产品研发和市场营销能力，能够很好地实现快速销售、回笼资金，因此能够很快地达到盈亏平衡点。

　　例如，2005年金地摘得的北京马驹桥地块和龙湖摘得的北京顺义后沙峪地块，分别开发了金地格林小镇6和龙湖滟澜山。这两个项目于2007年先后入市，均在开盘后的数月时间便回收了全部土地成本。但是，这样的案例仍占少数。目前，19个地王盘中仍有8个项目销售额尚未达到仅计入地价款和财务成本的盈亏平衡点。这8个项目的拿地时间分别处于2011—2014年。换句话说，2011年之后的地王截至目前仍未解套。北京从2011年开始推出限购政策，设置了购房门槛，之后无论是出于市场利润空间预期的影响，还是具备资格的购房群体不足，都在造成楼市成交量下行的同时，抑制了房价上涨的速度，而地王盘赖以解套的关键点就是房价持续、高速上涨；在房价没有上涨到地王盘预期价位时，房企只能选择延迟推盘，以时间换市场。但是，拖延入市造成的恶果并不仅仅是房企付出了更高的成本，更深远的影响则是拖累到企业的扩张速度。在北京这个“强者恒强”的房地产市场中，慢一步则步步慢，甚至会难以在北京立足。

　　在2015年这个地王成为常态的市场中，“面粉”频频贵过“面包”，地王等待市场机会的时间成本将会更高，入市节奏更加难以掌控，回报周期也愈加漫长。特别是在小片区域内扎堆涌现的地王，在面临着区域内部和外部的整体市场时，竞争程度正在由激烈上升到惨烈。如今，地王解套的难度无疑在加大，只有积极创新产品、增加项目附加值、提升项目性价比的开发商，才有可能突破重围、破茧成蝶。