■楼兰
　　“今年楼价3万8，明年就要8万3。”这是北京南四环榴乡桥板块德贤公馆在2015年岁末打出的促销广告。虽然此举引发颇多争议，但笔者认为，这句话颇具代表性，正是北京楼市豪宅化在价格方面的直接表现。2016年，北京楼市普通住宅将一房难求。
　　楼面价每平方米5万元，在售新盘每平方米4万元，二手房价每平方米3万元，这一面粉贵过面包的现象在2015年的北京楼市频繁上演，也让2015注定成为北京楼市历史上最为奇葩的年份。尽管北京的土地楼面价已历经了连续4年飙涨，但从来没有哪个年份像2015年这样，楼面价与房价呈现如此“不靠谱”的倒挂之势。
　　楼面价与房价的倒挂直接造就了楼市的全面豪宅化。德贤公馆对房价的预测您觉得夸张吗？其实，该项目有自己的逻辑。其所处的榴乡桥板块周边近期已出让3宗楼面价每平方米超5万元的住宅用地，而该区域目前在售改善型产品的价格普遍在每平方米4万元—5万元左右，随着新地块的入市，区域房价可能突破每平方米8万元。
　　榴乡桥板块的上涨之势绝不是北京唯一案例。就拿2015年的销冠，位于北京四环朝阳公园桥的泛海国际来说，在土地价格未现暴涨的2011年，该项目报价仅为每平方米4.5万元，等到2014年该项目二期开盘时，对外报价已达到每平方米10万元。
　　土地出让情况直接决定了未来楼市的供给，面对新拍地块价格的一路高涨，北京楼市纯新盘中普通住宅的身影越来越少，大多只能在老项目加推的后期寻找。如果在2015年以前，业内提的更多的是“被豪宅”，那么从2016年起，“泛豪宅”将成为北京楼市的主旋律。
　　虽然从2016年起，北京普宅难觅，但也不是盘盘皆豪宅，要想让产品溢价能力突出，得到消费者的认可，“泛豪宅”们不得不在品质进化上做足文章。一个典型的现象是，2015年起涌现出诸多100平方米—150平方米面积段的产品，这些新品几乎都配备了超豪华精装标准，开发商还在产品空间尺度和实用功能等方面挖空心思。2016年，从定位到推广，房地产营销将变得越来越有难度，越来越充满趣味，让我们拭目以待。