■本报记者 孙蔚
　　近日，上海市发布了楼市调控新政，核心内容包括打击场外配资、限购升级、限贷升级等。这一政策实施后，上海将面临楼市调控历史上最严峻的政策环境。相比之下，一向与上海保持同步的北京，在房地产调控政策方面却保持缄默，令业内操盘手忐忑不安：一旦北京参考上海对楼市加强调控，必将对刚刚复苏的市场造成重大影响。
北京限购政策不会再加强
　　早在2011年，北京就开始执行“非本地户籍购房人的社保及个税缴纳年限须达到5年才拥有新购一套的购房资格”政策，而上海此前一直执行的是须达到2年。此次上海楼市限购要求升级至5年后，将与北京共同执行全国最严厉的限购政策。
　　亚豪机构副总经理郭毅表示，与上海不同，北京这段时期并未出现明显投资需求升温迹象，新房市场的交易量也保持相对稳定状况。亚豪君岳会数据显示，截至3月22日，2016年北京共成交商品住宅（不含保障、商住，包括自住房）10178套，与2015年一季度楼市尚处于成交低谷期相比，反而减少了3241套，主要原因是北京房价上涨所致：一方面北京库存不足的现状令开发商涨价惜售；另一方面，高端盘入市量的增加，也是造成北京房价结构性上涨的原因之一。
　　在新房市场价格上涨的背景下，大量购房需求流向二手市场。亚豪君岳会数据显示，北京二手住宅交易量在今年年初实现同比翻倍增加。近期从一线门店传来的信息显示，当前二手住宅业主提高报价后，看房量已明显下降，预计未来一段时间，北京二手住宅市场的交易量将有所下滑。
　　二手住宅交易的下滑终将传导到新房市场，卖旧买新型改善需求的隐匿，将令新房市场的交易量出现萎缩。郭毅判断，北京的房地产市场已经自主调节了春节前后曾出现的楼市过热现象，加之北京本就执行着全国最严格的限购政策，因此将不会继续加强。
企业购房再上市或受限
　　众所周知，无论是高端置业群体重复置业购买豪宅，还是投资客一次性投资多套房产，目前唯一能够绕开楼市限购政策的法宝就是用企业名义购房。上海此次规定，企业购买商品房后再次上市需要满3年及以上，此举将堵住投资客短期炒房的通道，当然也将不可避免地误伤到部分高端刚需购房群体。
　　高端置业群体一般倾向于购买大面积、高品质的豪宅，如果房产流通周期被政策强制限定在3年以上，虽然其可以进行房产抵押，但毕竟评估后会影响套现的资金量级，同时还受制于银行对信贷额度的管控，因此出于资产流通性的考虑，这部分人群可能选择暂时搁置购房计划，也可能与开发商谈判，以分期付款的方式缓解资金压力。无论购房者采取何种措施应对，对于豪宅的开发商来说都是利空，业绩和回款都会受到不小的影响。
　　“特别是对于北京来说，2016年将有58个每平方米售价高达8万元以上的高端项目同期在售，豪宅市场潜在的供应量高达5000—6000套，市场本就供过于求，一旦与上海执行同样的政策，将令豪宅的销售形势更加严峻。”2015年在北京丰台拍下“地王”的某房企营销总监忧心地对记者表示。
中介机构场外配资被叫停
　　据记者了解，深圳楼市的疯狂早已超越股市。疯涨的房价甚至开启了“众筹买房”模式，即几个朋友凑齐首付，约定房价上涨到某个点时卖出，获利按出资比例分成，还有的投资客与开发商协商直接“包楼”，留着涨价后再卖。
　　“在一线城市用金融杠杆买房，将5倍杠杆炒至10倍或20倍的大有人在。”近日，北京一位受访者向记者表达了他的担心。他认为，这场场外配资的野蛮生长正在酝酿中国式的楼市次贷危机，需提高警惕。
　　中介机构场外配资行为起源于上海，后在全国发酵。郭毅告诉记者，此次上海叫停中介机构场外配资完全在意料之中。如果中介机构自建资金池，造成的影响将不仅仅是放大购房杠杆助力楼市泡沫，更为严重的是构成了巨大的潜在金融风险，所以引起了决策层的高度重视。
　　中原地产首席分析师张大伟表示，据统计，目前有三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的。楼市最危险的状况是出现更多的场外杠杆，有些平台各种首付贷款降低到5%，也就是杠杆率放大到20倍。
　　郭毅分析，北京可能出台的楼市调控政策也将强调对于中介机构从事场外配资业务的管控和打击。资金杠杆降低后，将屏蔽部分资金实力较弱的购房者，造成市场交易量下滑。
房贷首付比例有望再提高
　　此次上海新政规定，拥有一套住房再次申请贷款购买普通住房者，首付比例为总购房款的五成，若购买非普通住房，则首付比例不得低于七成。房贷首付比例的提高严重影响了购房人的支付能力，尤其对于商住产品的购房人来说，首付比例高达七成，减杠杆就意味着降收益，令这类产品的投资属性大打折扣。
　　业内人士对记者表示，如果北京也与上海保持同步，则这样的政策也将对北京楼市产生同样效力。2014、2015两年，北京高价地频出，开发商高价竞地的逻辑之一，就是可以把公建商业产品开发为公寓产品，通过散售方式回笼资金、创造利润。如果高价地的住宅部分因为企业购房再出让满3年政策而影响销售速度，公寓产品又提高首付比例，就会严重抑制购房需求，可能导致部分地价畸高、价格远超周边产品的项目陷入销售泥沼。