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北京楼市地王不再
开发商拿地有了紧箍咒
作者:孙蔚
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  编者按 新一轮楼市调控大幕开启,从9月30日北京、天津一马当先,紧接着郑州、济南、武汉、合肥、南京、深圳、苏州、厦门、上海等城市纷纷跟进,到10月8日短短9天,先后有22个城市出台了楼市调控政策,从房贷、供地、限购等多方面给火热的楼市降温。随着时间推移,楼市新政在房地产市场引发了哪些发酵效应?从本期开始,我们将走访市场的各个环节,给您带来一线讯息。
■本报记者 孙蔚
  在限制与宽松的轮回中,北京楼市当前又步入了从紧周期。土地是房地产的根本,在此轮楼市疯涨中,此前拍得的众多地王项目成了房价上涨的重要推手。那么新一轮限购政策出台后,北京土地市场表现如何?10月9日下午,北京土地市场迎来调控政策颁布后的“首拍”,尽管是自住型商品房地块,仍然吸引了11家房企激烈争夺。同时,“限房价、竞地价”的交易方式让开发商拿地有了紧箍咒。
11家房企争夺自住房地块
  10月9日下午,北京经济技术开发区II-6街区X84R3地块拉开拍卖大幕。该地块不仅是北京“930楼市新政”后的首宗出让地块,也是北京宅地市场断供5个月后入场的第一幅住宅用地。从出让条件看,该地块要求居住用途建筑规模全部用于建设自住型商品住房(最大套型面积90平方米),销售限价为2.3万元/平方米(含全装修成本)。在经过11家房企的47次举牌后,该地块最终被博大新元以21.1亿元争得。
  据记者了解,博大新元、K2、碧桂园、天恒、鲁能、金隅、万科、中铁、阳光城、中铁建、首开住总联合体等11家房企参与了此次现场竞拍。这11家企业其实分为两类,一类是国企与央企,包括首开、金隅、天恒、中铁、中铁建、天恒,以及做土地一级开发的博大新元共7家。“有项目总比没项目好,还可以分摊企业的管理成本。虽然一般国企的成本比私企高一些,但如果对车位、地下等部分精打细算,小亏甚至基本不亏的可能性还是有的。”业内人士对记者表示。另一类包括碧桂园、阳光城、万科、K2,这些企业的主要目的可能是介入区域,为将来继续拿地做准备,或者是为财务报表增加无风险销售额,这宗地块据测算可以在明年提供30亿元左右的销售额。
  中原地产首席分析师张大伟表示:“博大新元最后成交价格高达21.1亿元,成交的楼面价高达2.08万元/平方米,按照地块均价2.3万元/平方米计算,基本无利润可言。当然一级开发单位本身有一级开发利润,叠加后续的车位及小部分配套物业(补土地出让金),预计基本可以持平。”
自住房市场影响力渐强
  “如果此次拍卖的这10万平方米不是自住房地块,而是商品房住宅用地,那么入市后预计成交的土地出让金有望超过40亿元。可以说,北京希望以减少超过20亿元财政收入为代价,换未来区域房价的平稳。”张大伟对记者表示。
  其实,在北京的调控政策中,比限贷更影响市场的是自住房政策。北京的“930新政”中明确提出,要积极推进土地供给侧结构性改革,进一步加大住宅用地供应力度,结合年度土地供应计划,加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例,保证套型建筑面积在90平方米以下的住房占比不低于70%。为有效稳定房地产市场,各区要进一步加大自住型商品住房用地供应,要在2016年内尽快安排一批自住型商品住房用地入市交易。
  张大伟告诉记者,北京自住房的供应高峰期是2013—2014年,供应量很大,分别达到了187.4万平方米、295.4万平方米。可以说,正是因为自住房的影响,北京在这一轮房价上涨过程中,涨幅才低于其他同类型城市。“在2014—2016年,北京自住房合计供应了54976套,未来还有1万套左右的潜在供应。可以说,当时7万套的供应计划的确是完成了。这7万套本来可以卖每平方米3万元至4万元的商品房住宅,自住房按照实际低于市场价格超过30%、接近50%的价格入市,相当于北京市政府用巨大的财政收入损失,换来了北京房价涨幅低于其他一二线热点城市。”张大伟表示,今年第四季度在自住房大量供应后,北京楼市部分区域的价格很可能出现调整。
房企利润或将越来越薄
  北京市国土局刚刚宣布了大动作:近期即将上市的海淀区3宗地块及大兴区1宗地块将全部试点采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让。据悉,这4宗地块都会设定土地上限价格,当竞买报价达到土地上限价格时,将不再接受更高报价,转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人,并且企业自持的商品住房将全部作为租赁住房,不得对外销售。
  在获悉北京市国土局地块出让方式予以调整后,有开发商告诉记者,此次调整实属无奈。据初步测算,即将上市的4幅地块房价限制区间估计在5万元/平方米左右,这是因为商品房限价一定会高于自住型商品房。
  这位开发商所说的“无奈之举”,首先是指现在“控房价”的压力空前,这是所有热点城市面临的调控要求;其次,政策要求加快培育和发展住房租赁市场,建立购租并举的住房制度;再次,政府也要照顾到市场,尤其是开发商的成本与利润;最后,北京和各区政府要继续稳定区域的发展。所以,“限房价、竞地价”的土地出让方式,寥寥6个字反映的是北京市政府平衡房价、政策、市场及区域发展至少4个层面的博弈结果。
  “将来开发商在北京买一块地,在配建一大堆没什么利润的保障性住房后,自己手中还有一部分自持商品房不能卖,剩下的纯商品房必须像限价房一样限定价格销售,由此可见,开发商在北京没得赚。”持这一悲观态度的开发商不在少数。

  

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【第 12 版:楼市】
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