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■本报记者 孙蔚
　　突如其来的楼市调控新政完全打乱了购房人的阵脚，许多正在二手房交易过程中的购房者欲哭无泪：无形中首付增加了近百万元甚至百余万元，去哪儿凑钱？如果解约，定金是不是就打水漂儿了？
新政颁布当天网签井喷
　　北京3月17日出台了“认房又认贷”的楼市限购政策，并进一步提高二套房贷款首付款比例，即普通自住房首付60%，非普通自住房首付80%，同时要求最长贷款年限不超过25年。
　　由于政策发布后次日即实施，不少购房者抓紧时间抢搭“末班车”。据伟业我爱我家市场研究院统计，3月17日北京全市共完成二手住宅网签1497套，较前一日增加近40%，创下2016年9月30日以来单日网签量的最高记录。3月18日，北京全市共完成二手住宅网签968套，虽然较前一日下降35%，但这天是星期六，而以往周末单日网签量仅100套左右。
　　中原地产首席分析师张大伟告诉记者，除了要符合容积率在1.0以上、建筑面积140平方米以内的要求外，目前北京五环内总价468万元以下、五环至六环总价低于374.4万元、六环外总价低于280.8万元的被称为普通住宅。以北京2017年商品房住宅成交套均600万元计算，除了自住型商品房外，大部分新建住宅都要划为非普通住宅。虽然大部分过户的二手房指导价比较低，但是除了公房外，如果想多贷款，那么绝大部分也成为了非普通住宅。
　　麦田房产调查发现，3月18日和19日这两天成交的购房者主要有三类，一是首次置业的刚需，没有贷款记录；二是全款购房者；三是之前就看好的房子，业主一直咬着价格不松口，现在政策落地，业主愿意尽快签约，就没太在意新政的影响，签约成交了。从一线反馈的情况看，前两种不受政策影响的情况是成交主流。
超30%在途单面临违约
　　值得关注的是，此次新政对二手市场“连环单”的杀伤力更大。
　　经过一年的纠结和筛选，张丽（化名）一家终于在2017年2月的最后一天决定换一套北京市朝阳区的二手房，他们换房的主要目的是为了孩子上学。在付了100万元定金后，中介先给他们做房屋核定，约好的网签时间在3月20日。
　　没想到，3月17日北京发布了限购新政，本着“认房又认贷”精神，张丽必须补交首付款80万元，可是这次换房已耗尽张丽一家及其双方父母的全部存款，他们再也没有办法凑钱了。“我只能违约了，不知道100万元的定金能否要回来。”张丽忧心忡忡地说。
　　此时，着急上火的不仅张丽一家，把房子卖给张丽的业主本已在朝阳区东坝预订了一套联排别墅，一心等着拿到张丽支付的买房款后去买别墅，现在他也抓了瞎。
　　张大伟给记者算了一下，北京目前已签约但没有通过网签的单子（俗称“在途单”），新房大约有1万套，二手房大约有3万套。剔除全款交易、有能力增加首付款的，估计起码有1万套房子存在违约风险，占比在30%以上。特别是购买二手房的连环单，并非你有能力增加首付款就行，只要换房链条上有一户失落，大家就不得不一起违约。
　　对于受影响的在途单，麦田房产经过紧急沟通后发现，有半数都能达成一致，短期达不成一致的往往属于换房情况，即购买自己房产的买家也受到了政策影响，所以需要先明确前一笔交易，才能明确自己的履约情况。
　　麦田房产法务部人士告诉记者，如确实因新政影响，首付增加而不具备房屋购买能力的，则买受人有权解除合同。根据最高人民法院颁发的《2011年全国民事审判工作会议纪要》，这种情况属于正常解约，无需承担违约责任。
二手房带看量大降
　　面对北京历史上“最严限购”政策，最敏感的二手房市场应声而落。新政颁布后，二手房的带看量、新增客源量都出现同步下降，市场以非常明显的状态进入观望期。
　　据统计数据分析，北京二手房购房者人群中，卖一买一的换房比例高达44%。麦田房产相关人士对记者表示，新政后很多换房群体都面临首套变二套，其首付款比例和贷款利率都会上涨，而这一变化对购房人资金实力的要求明显提高，这会使部分购房者暂缓换房或买二套房的计划。
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