林海燕制图
■本报记者 孙蔚
　　今年3月以来启动的各地楼市调控招招见真章，在此形势下，市场需求与预期发生了哪些变化？调控大招叠加，还能买房吗？什么人该识时务离场？什么人可以适时出手？置业时到底应该如何选择？多位业内人士建议，在这个时间节点上，在“要不要买房”这个问题上，置业者应先冷静想想，再做决定。
调控效果立竿见影
　　“调控其实不仅仅对于购房者是好事，对于大部分开发商来说也是好事。大涨不是市场的正常状态，调控是对投资需求的抑制，可以避免市场价格继续恐慌性上涨，毕竟相对稳定的房价及购房环境，更有助于帮助真正有购房需求的人从容购房。”北京市房协秘书长陈志态度鲜明地表示。
　　此轮调控效果显而易见，记者身边有几个买房纯为投资、打算做短线的人，现在全都打消了购房意图，既有购房资格的问题，但主要还是资金的原因。“调控对购房需求绝对有影响。对于可买可不买的人来说，之前都是跟风买、怕掉队；现在购房杠杆一去、门槛提高，估计都偃旗息鼓了。”亚豪机购副总经理郭毅告诉记者。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，调控效果要分类看，对于住宅来说，有价无市的状况依然会存在，市场会相对稳定，特别是改善型需求依然旺盛，所以这个市场的波动幅度不会太大，当然微跌肯定会出现。商办类物业会受到重创，其成交量跌幅起码在50%以上，甚至可能出现全行业休眠，而商办类物业的价格跌幅也可能超过30%。
　　张大伟判断，未来房租大涨会是大概率事件。“过去一年，北京、上海、深圳的房价涨得很高，但房租涨幅很低，很多地方是畸形市场，500万元的房子月租金才5000元，租售比只有1%。在调控力度不断加大的当下，房屋租金将出现一轮上涨。”
置业区域如何选择
　　郭毅对记者表示：“调控导致的楼市波动反而是刚需上手的机会，所以首次置业者要做好准备，等待入手良机。任何调控都不会抑制刚需，也不会完全打压真实的改善需求。”
　　房地产市场在分化，但原则依然没有变，也就是有人口需求、有产业支撑的城市才有发展潜力，未来房地产市场有价值的其实只有20多个一二线核心城市及这些城市圈。
　　从人口发展空间角度看，一线城市如“北上广深”等依然具备广阔的发展空间，这些区域经济发展快，工资水平具备极强的吸引力，同时人口受教育程度的提升也进一步反哺了区域经济的复苏，可以凭借历史形成的优势，长期享受外来优质人口流入带来的人口红利。
　　此外，二线核心城市和国家战略区域具有明显优势，比如广东、浙江、福建、江苏等区域处于或紧邻三大经济圈，城镇化进程相对完善但仍存在空间，周边省份农村劳动力充裕；同时丰富的资源对高素质人口具备较强的吸引力，这些省份的省会城市如南京、杭州、广州、福州，以及区域核心城市如苏州、东莞、佛山、厦门等都具备较强的可持续发展空间。
　　张大伟认为，虽然人口净流出城市的未来房地产市场需求有限，但经济发达城市的需求会较为稳定，因此发展前景看好。重庆、四川、安徽、江西、河南、贵州和湖北等省（市）虽然是人口导出型区域，但作为人口迁出的第一站，这些省份的省会城市往往没有受到人口迁出的困扰，同时务工人员的返回式迁移成为其发展动力。“所有人口净流出省份的非核心城市都需要谨慎选择。其实，一直以来楼市置业逻辑都没有改变，核心区的核心优质资产永远值得持有；短期炒作的区域，迟早会现原形。”张大伟表示。
买房千万别踩“雷区”
　　在调控政策频出的当下，如果想买房，建议您一定要想清楚自己的需求，到底是源自对房价上涨的恐惧，是对投资获利的追逐，还是简单地只是想有个家。“如果您说，我手里就有七八十万元，必须买房保值，要不以后可能连个厕所都买不起了，那就属于对房价上涨的恐惧。如果您说，隔壁老王炒房3年都身价千万了，我这点儿钱也得跟着翻倍，那就是在追逐获利。”陈志判断道。
　　市场上可买的房子有很多种，新建商品房、自住房、二手房、回迁房、商住房甚至小产权房，刚需置业群体如何选择？据陈志介绍，因为今年北京自住房供地1.5万套的保底量肯定会妥妥地完成，大概从今年五六月份开始，北京就会有多个项目启动申购。因此在自住房方面，建议需求不是特别急迫的置业者，可以挨个项目申请。“在新建纯商品房方面，近期有一些远低于市场预期价格的房源正在上市途中；另外，还有约20万套在途量也在加速上市。如果手中有300万元到700万元的资金，置业者可以多关注一下新房市场。”陈志表示。
　　一位擅长分析二手房市场供应构成的业内资深人士告诉记者，这轮房价波动时，他发现有大量“既不满二也不满五”的房源上市，这意味着二手房市场中投资属性的房子占比较高，市场中存在“虚火”。本轮调控严查中介各种不法行为，银监会和央行也联合出台了去杠杆的文件，其实都是瞄着降虚火去的。在这种情况下，很可能一些加了杠杆、资金链要断的人会甩房。如果要买二手房，建议您多看少出手。“不管怎样，买房千万都要躲开那些明确的‘雷区’。”陈志表示，“首先，尽量不要碰商住房，商住暗藏N个坑，政府部门对其态度已经明朗化，不要再心存幻想；其次，买回迁房不合法，很危险，不要因为便宜眼睁睁地往坑里跳；第三，郑重提示不要买小产权房，农村还有很多打着回迁房名义自建的小产权房，这些房子没有合法手续，不受法律保护。”
　　此外，接受记者采访的业内人士一致建议，买房一定要量力而行，有多少钱办多大事儿，千万别用高杠杆。一般来说，如果月收入达不到房贷还款金额的两倍，一般会被认定成高杠杆。