编者按 随着政策助力以及社会发展的变化，如今买房已不是人们解决居住问题的唯一方式。据统计，2015年中国租赁市场的成交总额已超过1万亿元，租房人口接近1.6亿。未来3-5年，中国将有约2亿人进入租房市场，租金规模将超过1.5万亿元，中国未来的租房市场空间巨大。同时，由于楼市严厉的限购政策，房企角色发生巨大转变；国家政策的支持力度也逐渐加大，中国的住房租赁市场必将得到进一步完善。
　　在租房时代，开发商将如何迎接新挑战？拿地时约定的开发商自持公寓是否会变相销售？长租公寓发展前景如何？哪些人群会受益？本期开始推出的“租房时代来了”系列报道将就这些热点问题进行逐一解答。
■本报记者 孙蔚
　　自去年起，北京市推出一系列“控地价、限房价”地块，企业自持住宅成为楼市新名词。此后业界传闻称，一些拿地企业有意绕开竞拍条件，采用变相销售的方式。如今，这种“对策”已经被堵死。北京市住房城乡建设委员会和规划国土委员会近日联合发布 《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》（以下简称 《通知》），明确规定企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。业内人士认为，这次政策变化并不仅仅是一个短期的调控措施，很可能是持有租赁行业长期规范性机制建设的开始。
严禁以租代售
　　“住宅自持地块自面市后就深受关注，特别是近期有传闻，一些拿地企业有意采用‘内购禁售房’的方式绕开竞拍条件，引发相关部门的关注。”业内资深人士对记者表示，鉴于此，上述北京市两部门认为应及时出台有效措施，确保企业自持商品住房切实用于出租，构建购租并举的住房供应体系。《通知》明确要求，企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。同时，企业持有年限与土地出让年限一致，即70年，对外出租单次租期不得超过10年。《通知》强调，对企业违反本通知规定，将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为，一旦认定将被纳入“黑名单”；规划国土部门据此将取消相关企业后续参与北京土地招拍挂资格，住房城乡建设部门也将对其开发资质予以降级或者注销。
　　此外，《通知》要求，企业出租自持商品住房前，应根据相关标准规范，按照基本居住条件的要求，对房屋进行全装修。企业可成立租赁管理部门开展自持商品住房租赁经营，也可与住房租赁企业、房地产经纪机构合作经营。
　　对于备受关注的租金问题，《通知》规定，企业自持商品住房租赁活动实行市场化机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定。同时，为保障租赁双方的合法权益，将自持商品住房出租纳入本市房屋租赁信息服务与监管平台管理，租赁合同应进行网上签约，并按规定办理登记备案。
　　考虑到经营主体的稳定性和延续性，《通知》对企业出现破产清算、合并重组、股权变动等情况做出了相应规定，即企业出现破产清算的，其自持商品住房按相关法律法规处理；企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的，须经属地区政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品住房规划用途，并应继续用于出租。
自持住宅地块依然抢手
　　据记者了解，2016年9月30日，北京市出台了房地产市场调控新政，要求强化“控地价、限房价”交易方式，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。
　　2016年11月16日，北京首批“限房价、竞地价”进入竞拍流程，位于海淀永丰的一宗地成为首个当场成交的住宅自持地块，被首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元以及“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”的条件拿下。随后，北京国土局又相继推出几批“限房价、竞地价”地块，基本都获得了众多房企的亲睐。
　　截至2017年4月13日，北京已有18块住宅用地按照“限房价、竞地价”交易方式成交，分布在海淀、大兴、丰台、房山、门头沟、密云、平谷7个区域。按照竞买规则，土地报价达上限后进入竞商品住房自持比例的地块有8个，住宅自持比例100%和70%的地块各有4个。
　　尽管在“僧多粥少”的情况下，积极抢地囤粮本无可厚非，但习惯于高周转率的开发商如何运作这种自持地块却一直是业内关心和讨论的话题。
　　首都经贸大学赵秀池教授认为，这一举措有利于北京住房租赁市场的培育和发展。2016年国办39号文件提出大力培育和发展租赁市场，但各地普遍仍感无从下手。北京在土地出让环节要求竞自持商品住宅比例，做出了很好的探索和尝试，对租赁市场是个创新。与此同时，《通知》禁止并严惩以租代售行为，也能从源头上有效预防政策走样。
如何运营成难题
　　“总体来看，租赁市场的房源主要来自于存量盘活，而非增量开发。预计在未来的市场结构中，约90%的房源将来自私人房源和政府房源，通过专业化机构的管理盘活私人房源的使用效率，满足更多年轻人的租房需求；以公租房和廉租房为主的政府房源则主要用于保障低收入群体的租房需求。至于增量开发用于租赁，这是租赁市场供给的一个补充，但预计不会成为租赁市场供给主流。”链家研究院院长杨现领表示。
　　已经拿到手的住宅自持地块如何消化，是摆在各大房企面前的一个难题。“长期来看，只有满足比较高的租金回报率，例如5%-6%，并且伴随着房地产Reits（信托投资基金）的发展，开发商才能通过开发、持有和运营管理的模式参与到租赁市场。但现在的条件并不允许，一方面租金回报率不到2%；另一方面房地产Reits也面临很多不确定性。”杨现领表示，此外租赁运营是一个非常强调服务的工作，对于已经拿到自持用地的企业，按照现在的政策规定，必须持有且与土地出让年限一致，这会对开发商的运营提出挑战，“预计未来外包专业机构托管会成为开发商的普遍选择。”
　　“租赁持有与运营是一个全新的房地产细分品类，相关的法律法规、行业规范、运营标准、信息发布、签约备案、物管服务以及各参与主体的权利义务界定等都需要长效的制度安排。这次政策变化并不仅仅是一个短期的调控措施，很可能是长期规范性机制建设的开始。”杨现领认为。