亚豪君岳会统计数据显示，2017年5月北京住宅市场预计仅有9个项目入市，包括中粮天恒天悦壹号、北京经开汀塘、泰禾·昌平拾景园3个纯新盘，以及天资华府、绿地海珀云翡、城建万科城等6个老项目后期。
　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，自3月深度调控之后，4月北京住宅市场的供应迅速跌至低谷。除去收紧调控的直接影响外，供应的低迷还受到两方面的影响：首先是去年住宅用地成交不足，使得今年住宅市场的供应乏力，虽然目前北京供地计划大幅增加，且实际供地明显加速，但毕竟“远水解不了近渴”，当下市场供应不足的现状仍将在短期内持续。另外，前两年在北京住宅市场“泛高端化”的过程中，新上市项目普遍定价较高，而调控收紧开始“限价”管制之后，高端项目大都面对着难以取得预售许可的窘境，无法为供应“添砖加瓦”。受到上述因素影响，预计今年北京住宅市场供应低迷的状况将持续至下半年。
　　从入市项目的报价特征来看，上述9个项目当中有7个尚未发布价格，而发布价格的两个项目绿地海珀云翡、城建万科城在此轮调控前均有入市，5月新入市的楼座预计价格将与前期基本持平。郭毅认为，北京楼市价格管制的严厉性由此可见一斑，而合理的价格策略也成为项目能否成功入市，以及占领市场的关键点。
　　郭毅指出，从未来住宅市场的发展趋势看，北京住宅产品的品质或将进入转折期。近两年随着北京住宅价格水平的一路走高，住宅的品质出现跨越式提升，科技住宅、智能家居、精致园林等已成为标配，更有甚者耗费巨资打造独具特色的产品亮点，比如业内公认的“万柳的墙、西宸的缸”等；同时结合业主的切身生活所需，有针对性地升级社区服务的外延和内涵，诸多项目通过引入第三方合作机构，为社区配备了教育、健康、餐饮等配套资源。
　　今年以来，北京出让的住宅用地不仅加大了自住房等带有住房保障性质的用地供应，而且商品住宅均限定了未来销售时的售价上限，与目前周边在售住宅项目的价格水平相比，降低了15%-30%左右。
　　土地市场竞价规则的改变并未阻止房企在京拿地的积极性。对于全国化发展的房企而言，在北京打造具有代表性楼盘对其全国化扩张的意义重大，因此，尽管限定未来售价，但土地市场竞争依旧较为激烈。在“狼多肉少”的惯性作用下，房企竞地造成地价成本虽有所控制但仍居高位。
　　由此一来，成本与限价的刚性门槛导致开发商的利润被大幅压缩，在双重压力叠加下，针对现阶段拍得的土地，开发商为保证基本利润，很有可能会出现集体减配产品的现象，压缩设计成本、扣减产品及营销投入。受此影响，未来北京楼市的供应主力恐将重回面向刚需、刚改的产品时代。
（康安）
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