■本报记者 孙蔚
　　上市房企2016年年报业绩数据的公布已接近尾声。从结果来看，多数房企的销售额虽然创下历史新高，净利润率却仍在个位数徘徊，依然面临“增收不增利”状况。
　　2016年房地产市场销售火爆，企业业绩普遍实现增长。其中，恒大、万科、碧桂园的销售额突破3000亿元，绿地、保利、中海、融创、华夏幸福、华润、金地等企业进入千亿级房企行列。从同比看，碧桂园、融创、新城、朗诗等企业2016年的业绩出现翻倍上涨。
　　中原地产研究中心近日发布的数据显示，目前公布业绩的112家A股上市房企的2016年营业收入近1.3万亿元，同比上涨28.7%；净利润合计1059.2亿元，净利润率为8.2%。
　　房地产业看似繁荣的背后存有隐忧。近年来，中国房地产行业净利润率呈现逐年下滑态势。从2013年百余家上市房企11.97%的平均净利润率，到2014年的10%，再到2015年的8.3%，利润率下滑明显。2016年房企净利润率虽然基本企稳，但相比10倍于利润的营业收入，企业仍处于“增收不增利”状态。
　　亿翰智库统计结果显示，2016年80家A股上市房企的毛利润和净利润分别为3375亿元和1294亿元，分别同比增长21.7%和33.5%；毛利润率和净利润率分别为29.7%和11.4%，较上年同期分别下降了1.6个百分点和上升了0.4个百分点。
　　“毛利润率下跌的主要原因，是2016年结转的项目多为2014年和2015年的项目，项目销售均价处于低位，毛利润率偏低。”亿翰智库相关分析人士告诉记者，“房企的净利润率在2016年实现转降为增、触底反弹的主要原因是企业财务费用的下降，并且随着企业规模的上升，企业的费用被摊薄。”
　　不过，房地产企业的盈利能力正在加速分化，“强者恒强”的发展态势愈加显现。中国指数研究院针对百强上市房企的研究结果显示，2016年百强房企的净利润率因规模和综合实力的差异呈现逐级递减的趋势，前10名企业、11-30名企业、31-50名企业、51-100名企业的净利润率均值分别为13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。“从房企的年报数据来看，企业分化明显。大房企因为资金成本等优势布局合理，利润增长速度更加迅速。”中原地产首席分析师张大伟认为，“增加现金流和降低融资成本是对抗市场下行风险的利器，包括万科等企业的销售业绩、利润上涨速度均超过行业平均水平，龙头房企的市场占有率上升明显。”
　　克而瑞研究中心对40家典型房企（10家A股房企、30家H股房企）财务数据的研究反映出同样的趋势。该机构提供的数据显示，从平均毛利率来看，2016年A股房企加权平均、算术平均毛利率为29.6%和29.1%，较2015年分别下降2.1和2.9个百分点；而H股房企加权平均毛利率为26.4%，较上年同期基本持平，算术平均毛利率为25.6%，较上年下降0.6个百分点。
　　克而瑞研究中心朱一鸣等多位分析师认为，自2016年以来，中国房企的销售价格和拿地价格呈相反走势，未来房企的盈利空间恐继续下降。一方面拿地成本大幅上升，2016年中国整体土地成交楼板价升至每平方米5103元，同比涨幅近60%；另一方面热点城市开始频频出台限购、限售等政策，使房价受压制、企业盈利能力受限。