■本报记者 孙蔚
　　“北京北五环有套四居室的二手房，业主降价500万元卖了。”最近，一则二手房降价500万元的消息，在北京楼市不胫而走。据称，业主原先报价1600万元，现在看楼市不好，一下子降到1100万元成交，降幅达到30%。
　　有消息称，5月底，一套北京东三环的三居室以近1670万元的价格成交；而在“3·17”新政前，这套房子的挂牌报价为1800万元。
　　近段时间，北京市场上不时有二手房大幅降价的消息，真实情况是这样吗？“3·17”新政出台已经三个多月，在堪称史上最严“调控”政策的影响下，北京二手房市场究竟有着怎样的变化？
　　记者对此进行了实地调研，力图呈现市场真相。
大幅降价各有缘由
　　业主真的舍得“割肉”卖房？近日，记者询问了主要从事中高端二手房中介业务的麦田房产相关人士。经调查发现，目前，市场上降幅较大的房源仅是个案，而且往往有着特殊的原因，有些是业主着急换房，或者是业主因个人原因特别急于出手。
　　以北五环四居室降价500万元成交为例，记者找到了该房屋的经纪人小刘。据他介绍，这套房子在“3·17”新政前就挂牌了，当时业主不着急卖，报价1600万元其实是有点虚高，小区同类房源此前成交价约1350万。后来业主找到合适要换的房子，着急卖房，就降到了1100万元，一周时间就成交了，综合来看，这套房子实际降价没有500万这么大幅度。
　　小刘对记者讲到，从表面数字看，似乎是降了500万元，但考虑到前期报价虚高，实际降幅约为250万。而1100万的价格，基本上相当于小区同类房源2016年年底的成交价。
　　4月份，他还经手了东四环一套房子，以不到1100万成交，基本上相当于2017年年初该小区的成交价。他介绍，业主原来的报价接近1300万，最近降价的主要原因是急需资金用于投资公司经营。
　　据记者了解，类似的案例还有不少，但这种大幅降价并不代表市场主流。根据麦田房产统计，2017年3月17日至6月11日的在售房源中，降价的房源占到近60%，不过，降幅超过100万的仅占5%左右。这部分降幅较大的房源中，超过90%总价都在1000万元以上。
二手房成交降至冰点
　　在房价出现跳水现象的背后，是北京二手房市场的成交锐减。3月17日至4月16日，北京二手房网签量为近半年来最高，达25079套，由于网签数据有一个月左右的滞后期，所以这个数据反映的是新政前的市场成交高峰。随后两个月，网签量节节下滑，每月网签量环比降幅分别达到43%和40%，为14283套（4月17日至5月16日）和8628套（5月17日至6月11日），已经达到近两年来的新低。“姐，给您推荐两套新房源，有没有时间来看一下？”方小姐的手机“嘀嘀”响了两声，中介经纪人在微信上给她推送来两条房源信息。“好的，我先考虑一下，周末再说。”她不慌不忙地回复了一句。
　　方小姐认为，“最近的市场，要学会沉住气。”从一个半月前重新开始看房起算，这已经是经纪人推荐的第12套房源，同样的区域、差不多面积的户型，平均单价已从最初的71000元/平方米、72000元/平方米，变成了68000元/平方米、69000元/平方米。方小姐说，“我去看了几次房，每次都只有我一个人，不像2016年年底那阵子，一套房总是同时有好几拨人在看，不能还价只能加价。”
　　在手机上打开链接，董小姐发现，这是一套她2016年年底关注过的房源。董小姐还清晰地记得这套房子犹如过山车一般的报价：43平方米的一居室，最初挂了290万元，春节前调成300万元后停售了；4月重新挂牌，报价变成310万元，没有一个月又停售了；而这一次重新挂牌，价格又降到了285万元。
　　董小姐说，“经纪人说业主诚心卖了，可见没有买房人出手，业主也得不断下调预期。”
　　麦田房产东四环国美区总监对记者表示，“‘3·17’新政前，小区一个月共成交30多套；新政出台后这三个月，分别成交了8套、11套、5套。现在买家观望得比较多，一般出来看房的心里价位都比较低，轻易不出手。”
后市调整还将继续
　　“现在小区的成交价确实降了，但相比2016年年底时的水平还是要略高一点。”麦田房产回龙观区域一位业务经理对记者举例说，“她所服务的小区，目前两居室的成交总价平均约为380万元，比‘3·17’新政前的430万元明显下调，但还是略高于2016年年底时370万元的水平。”
　　东四环十里堡区域的经纪人也告诉记者，“6月中旬，十里堡的普通二手房，最低报价已经接近70000元/平方米，相比高峰期下降了5000元/平方米；但若跟2016年年底比，目前的市场单价依然还高出2000元至3000元/平方米。”
　　麦田房产统计显示，5月份北京市二手房最终成交价与业主最后一次报价相比，83%的房源是降价后成交，这一比例相比前几个月均有所提升，尤其是比需求量暴涨的 3月份上半月(3.1-3.16)上升了 25%。这显示，买家的议价能力在不断增强。“‘3·17’新政后，挂牌的房源基本都稳定下来了，不想卖的就不卖了，挂牌的都是有诚意卖的。不再像新政前那时候，很多业主虽然挂牌出售，但因为楼市看涨，其实并没有诚意卖房。”不少经纪人都这样反映。据麦田房产统计，3月17日至6月11日，整体待售房源环比前三个月增加了18%。“随着政策效应的逐渐深入，市场调整迹象越发明显。房源总量的增多，市场成交的减少，都可能会进一步增加业主降价出售的心理预期。在这种态势下，购房人要想抄底捡漏不妨再等等。”亚豪机构任启鑫对记者表示。