解读
　　随着一线城市房价的高企，以及相关政策的大力扶持，长租公寓市场得到了长足发展，具有相同兴趣和生活方式的人们更愿意选择合住在长租公寓中。
　　2017年8月21日，国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选择13个城市进行试点，推进利用集体建设用地建设租赁住房。集体建设用地入市能够增加住宅用地来源及租赁住房供应。利用集体建设用地建设租赁住房从源头上降低了租赁成本，同时，集体建设用地与租赁相结合将会改变土地价值评估的逻辑。北京、郑州等多地均已出台利用集体建设用地建设租赁住房的试点方案。
　　长租公寓潜力巨大，多主体纷纷涉足。近年来，伴随政策利好以及需求的逐步释放，多主体纷纷进军长租公寓市场。2012年为长租公寓行业快速发展的元年，大量专业租赁公司进入该领域，如YOU+公寓、优客逸家、青客公寓等，房企与地产中介服务机构也迅速加入竞争。
　　根据研究显示，不少龙头房企已涉足长租公寓，其中包括万科、招商蛇口、金地等；中介服务机构如链家（自如）、世联行（红璞公寓）与我爱我家（相寓）等；经济型连锁酒店如铂涛、如家等也依托自身优势进入该市场。随着建设银行广东省分行于2017年12月20日宣布即将推出存房贷业务，银行也正加快进入该领域的步伐，多供给主体的格局正在形成。
　　长租公寓的运营模式可分为集中式与分散式两种。其中，集中式出租是指企业通过包租、独立开发、收购或者与持有物业方合作的方式取得整栋物业，然后通过标准化的装修与改造并对外整体出租的运营模式；分散式出租的房源来源较为分散，是企业从分散的房东处获取物业经过标准化装修后对外出租的一种模式。
　　作为长租公寓市场的主力军，参与其中的开发商们主要采取两种方式：一种是创立独立品牌的自营模式，以万科、龙湖、旭辉、招商蛇口、金地、佳兆业、远洋、石榴集团、碧桂园等先行者为代表；另一种是与长租公寓运营商合作的方式，以保利、绿城、阳光城、复星等为代表。房企提供房源，公寓运营商负责标准化运营和管理。
　　大部分房企长租公寓布局或目标规划布局主要集中在热点一二线城市，因为这类城市经济实力、就业情况较好，人口净流入，房价又高，租房市场需求量大。
点评
万亿元市场亟待规范发展
　　伴随我国城镇化水平的提高，人口向一线及核心二线城市集聚的趋势短时间内难以改变。这些区域高企的房价使得部分刚需受到抑制，购房需求外溢至租房市场。据世联行统计，2016年部分热点城市平均首次置业年龄已超35岁，新进人口的租房周期也升至10年以上，租房需求周期被拉长。
　　未来，伴随一线城市及核心二线城市的产业结构“进三退二”，流动人口数量上或有下降，但从结构来看，新进入的人群恰是长租公寓的目标人群。另外，《2017年高校毕业生就业及租房趋势报告》数据显示，90后租房人群占比接近40%，成为租房主力。业内人士认为，未来长租公寓市场容量逾万亿元。
　　一直以来，虽然长租公寓市场如火如荼，但拿房成本过高，租金收益低于融资成本。算不过投资账，一直是长租公寓发展待解之难题。
　　长租公寓行业尚未找到清晰的盈利模式，规模大战却愈演愈烈，且潜藏风险。有业内人士做过测算，假设房间满租的情况下，租金收入扣减掉拿房成本、运营成本（人工、水电、营销）、利息、税费等支出后，年收益率不超过3%。
　　此外，商品房开发融资收紧，租赁住房融资却受到大力支持，因此要警惕房企借道租赁概念变相融资。一方面，大型商业银行纷纷表示进军住房租赁金融市场，与房企签订战略合作协议，为房企自持地建租赁住房或盘活存量物业用于建租赁住房提供融资。但如何监控资金流向防止不被挪用，目前并不明晰。另一方面，长租公寓ABS、租赁住房类REITs产品陆续问世，虽然构建了资产+金融的长租闭环商业模式，给金融资本进入和成功退出提供信心，但对于房企而言本质仍是以强主体信用融来的 “债”，底层资产质量如何，运营收益怎样才能覆盖融资成本，这些都是问题。