■本报记者 孙蔚
　　每年的三四月份往往是北京楼市打开销量闸门的关键时间点，但在今年，北京房地产市场却陷入冰火两重天的窘境。
　　记者了解到，刚刚过去的4月，北京新房商品住宅仅成交1161套，成交面积17.99万平方米，环比3月的成交套数仅微涨3.4%，而同比去年“317”政策出台后的首月，成交套数的降幅则达到44.5%，几近腰斩。
　　思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示，随着北京多元化供给体系的搭建，全面覆盖多重需求客群，使得新房市场的需求也呈现出明显的两极化特征。刚需刚改客群持币观望，等待更多共有产权房的上市以及中低价位“限竞房”的推出；而高端改善客群则因“9070”政策的再度实施，对多种产品类型、户型面积混搭的社区存在疑虑，因此选择及时出手未过多限制产品的普通商品房。
　　现实情况是，4月北京商品住宅的套均成交面积为155平方米，相比3月的129平方米增加了26平方米。而在4月成交的1161套商品住宅中，别墅产品共244套，占比21%；户型面积在90平方米以上的住宅产品共成交689套，占比59%；而与将上市的限竞房面积相近的中小户型产品的销量，则仅占到4月成交的两成左右。
　　由此可以预期，在限竞房“开闸”后，大量持币待购客群的消费动力将被激发，北京新房市场才能真正迎来销量的复苏。
　　与新房市场处于僵持阶段有所不同的是，北京二手房市场却暖意融融。4月北京共售出14964套二手房，创近12个月新高。这也是新一轮紧缩调控导致二手成交降至冰点后，北京二手销量第4个月突破万套大关。
　　环比3月，4月北京二手房成交套数上涨了23.6%，成交面积的环比涨幅更高达60.9%。二手房市场同样出现了大户型需求热度提升的情况。
　　郭毅就此分析表示，即将上市的限竞房明确了“5年限售”的规定，且需在限得分户不动产登记证或契税完税凭证后，将限竞房的产权锁定年限拉长到最少8年，房产的流通性大大减弱。部分中端改善客群对于资产的灵活变现较为关注，因此在权衡之后选择了置业二手住宅，是造成近来二手房销量升温的原因之一。
　　此外，北京各区陆续颁布了新一年的入学政策，其中教育强区的学位资源有限，多与户籍、房产绑定。随着近年来这一趋势的不断强化，也让购置二手房的刚性需求有所上升。
　　造成二手住宅销量反弹的第三个原因在于北京二手房价的调整到位。在一系列宏观调控政策的重压之下，购买二手房的改善家庭基本丧失了购房杠杆，看房选房的客群数量因此降至冰点，导致北京二手房销量重挫。去年10月是北京二手房成交的最低点，全月北京仅售出6940套二手房。客观的市场现实，让二手房业主降低报价，房价普降15%-20%。价格回调后，北京二手房的价值重新被购房者发现和认可，这是造成二手房成交上涨的根本性原因。
　　而在刚刚过去的五一小长假，北京楼市仍然延续这一市场惯性。4月29日-5月1日，北京新房商品住宅成交仅51套，同比下滑64%；同期，二手房的销量则为283套，相比清明节小长假大涨76%。“未来，决定北京楼市走势的关键点仍在于二手房和限竞房。二手房的流通速度加快，持币待购的客群基数上升，意味着市场潜在购房需求的不断积累；而限竞房的开闸，则将成为释放置业需求的最佳通道。在置业需求已经回归‘自住’为主的当下，只有楼市交易量保持稳定，才能让房地产市场重新盘活，楼市也才能保持平稳健康的发展态势。”郭毅认为。