万科为何嘴上说“活下去”，可马上又不断买进？
　　10月10日，华夏幸福(SH:600340)发布公告，拟与万科进行项目合作，转移涿州、大厂、廊坊和霸州房地产项目公司的大部分股权（交易对价为32.34亿元），然后双方共同开发。
　　对于本次合作该怎么评价？业内人士认为：共赢！
　　对于华夏幸福来说，之所以有今天的业绩和地位，得益于其产业新城业务。2018年上半年，华夏幸福产业新城开发建设业务营业利润为57.15亿元，营业利润率为40%，这个利润水平在业内首屈一指；房地产开发及其他业务营业利润为41.93亿元，营业利润率为19%，跟产业新城开发相比整整差了一倍，处于行业一般水平。
　　如果说产业新城业务是目的，那么房地产业务则是完成目的的手段，一切都是为了现金流，而现金流是为了更高利润的业务。
　　所以，业内人士认为，房地产开发业务是华夏幸福的可选业务，如果市场环境（房价）好，能接近产业新城的利润水平，或者超过行业利润水平，那么当然自己开发更有利。
　　反之，如果市场环境差，那么还是赶紧回笼资金为妙。相关信息显示，目前环京区域大厂、霸州和廊坊等地房子价格冲高回落，有些地方一、二手房价格已经出现倒挂。
　　本次交易占华夏幸福房地产项目公司的权益对应25.98万平方米，也就是说交易均价1.24万元/平方米。同样的土地价格对华夏幸福来说，也许做起来兴致不大，但对于万科来说可能是另外一番模样。
　　因为不同的公司操盘，最终的净利润率是不同的，这中间跟资金成本、项目管理能力、操盘方式、内控能力等等极为相关。环京区域毕竟还有发展潜力，万科应该是看好未来长期的发展趋势。
　　华夏幸福遵从规律，各自做擅长的事情，把时间带来的收益交给了万科，自己则快速回笼了资金，可以说是“闻道有先后，术业有专攻”。
　　联系上此前华夏幸福邀中国平安入伙，今后在融资方面可能带来极大便利，平安还可以提供一揽子的金融服务，双方在长租公寓、康养服务、汽车服务产业群、智慧城市等方面可以展开广泛的合作，华夏幸福的资金实力，可以说是得到大幅的加强。
　　本次华夏幸福与万科的合作，可以说是双赢的，之所以引得很多人调侃，大多是冲着万科“当初你说活下去，现在你又买买买”的言行。此外还有来编段子的，各种“万科哭穷却买买买，华夏幸福割肉”云云，实在是很外行，并没有什么意义。
　　此次合作折射出的深层次意义，才是值得关注与思考的。
　　华夏与万科的合作换个角度能看到什么？应该看到的，是产业新城运营商与地产开发商的合作！
　　华夏幸福作为产业新城运营商，拥有大量价格合适的土地储备；万科作为地产开发商，拥有丰富的项目管理运营经验，这两类主体的携手可以说是天作之合。
　　其实这种配对眼看已成趋势了，此前配对成功的有两对，深地铁&万科的合作大家都知道，比较冷门无人关注的是中交集团&绿城中国，都是前者入股成为后者的大股东，这也反映了企业若拥有大量价格合适的土储，话语权就会更大。
　　华夏幸福与万科的合作，如果以产业开发与地产开发合作的角度看问题，就很接近行业的核心逻辑了。
　　从前的房地产开发是怎样的模式？开发的核心是增量市场房子不愁卖，基本上拿到地就等于赚到钱，而且是赚大钱。为什么能赚大钱？因为房子不愁卖，用上资金杠杆基本是无风险的，借钱开发项目带来的杠杆就不必多解释，还有一个隐形杠杆是预售制（这三个字是高周转的核心），加上这双重杠杆，那开发商的收益率是“杠杠的”。
　　预售制加的隐形杠杆对于房地产行业来说具有重要意义，因为大部分行业都是一手交货才会一手交钱，顶多一方话语权会强一些，允许有几个月到半年的账期。
　　但房地产行业不同，因为预售制，以前好多地方都是挖个坑或者整体工程完成1/4、1/3就开始卖房，只有上海广州这种极少的超级一线城市要求楼盘主体结构完成2/3才开卖，而此时离交房往往还有2-4年的时间。房子还没开工钱就拿到了，开发商可以再去拿更多的地，挖更多的坑，滚雪球式开发，这就是一种隐形的资金杠杆。
　　现在的房地产开发是怎样的？已经从增量市场的房子不愁卖转变到存量市场房子可能卖不出去或者折本卖。
　　一是房地产行业13万亿元的总盘子已经相当庞大；二是监管严控房价上涨，买房如果不赚钱谁还会买？炒房的又不是傻瓜；三是地价高，今年上半年流拍800多块地，融资成本高，利润两头承压大幅下降。
　　统计显示，中国前十大的房地产公司市场占有率从2017年底的26%提高到了2018年上半年的30%，中小开发商面临的是品牌、项目管理能力、资金、土地储备等等环节的全方面竞争，会慢慢地拿不起地，赚不到钱，自然而然就会退出市场。
　　总之，房地产开发高周转模式肯定玩不下去，不少三线城市都要求楼体2/3封顶才可以卖，而且还不一定卖得出去，跟以前挖个坑销售就会去化个八八九九真的没法比了。那么中小房地产商怎么办？其实未来还有另外一条窄道可以走，即他们可以与产业开发商合作。
　　华夏幸福手上有大量价格合适的土地储备，可以说是掌握着主动权的，至于未来以什么形式开发，那就随行就市了。
（师相）