■本报记者 孙蔚
　　长租公寓，这个曾经的资本宠儿急速跌落风口。近日，有消息传出，远洋控股集团有限公司打算剥离长租公寓。而此前不久，朗诗绿色集团也计划剥离长租公寓业务。记者粗略统计发现，自2018年杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恒业、北京爱佳心仪等多家长租公寓出现爆雷或跑路现象以来，有近16家或大或小的长租公寓品牌“阵亡”，严重影响了租户和业主的利益。
政策激励规模扩张
　　“在这里住了两年多了，租金比较稳定，配套服务挺好的，也很齐全，而且公寓有统一管理，比较安全。”租住在北京将府公园北门附近自如寓的一位用户向记者表示。该自如寓定位于高品质服务式青年公寓，毗邻798艺术园区，紧靠电子科技园、电子城商圈核心等繁华地区，1层为大堂，2至6层为南向和北向开间一居室供租住。
　　据记者了解，由于交通便捷再加上周边氛围，该自如寓自开业以来入住率达到95%以上，目前只有两三间空房。公寓里每间房配有齐全家电，有不同的装修风格供租户选择。在一楼大堂设有DIY餐吧、书吧、影音室、健身房等，可以满足休闲健身、洗衣、会客、物业管理等功能。
　　记者实地探访了多家长租公寓品牌，发现交通便利、装修时尚、自带交流属性的长租公寓在90后人群中比较受欢迎。
　　2016年2月，国务院下发了《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，其中提出建立租购并举的城镇住房制度。之后，多部门相继出台了细化政策，包括北京、上海在内的全国9城也相继发布了各自的政策。此后，长租公寓逐渐发展成为租赁市场中的一个新兴力量，也是产业趋势中处于风口的市场。
　　据统计，截至目前，有30余家长租公寓累计融资已经超过50亿元。随着2017年以来，万科，朗诗、龙湖等多个房地产商加入到了长租公寓的队伍中，行业规模快速扩张。
加强租金贷款监管
　　然而，扩张速度与其利润并不成正比，以朗诗长租公寓为例，其2017年和2018年收入分别为0.08亿元、1.25亿元，两年来总亏损则达到2.34亿元。
　　虽然长租公寓市场需求旺盛，但投资周期长、成本高、盈利难也是长租公寓企业面临的普遍问题。某长租创始人对记者表示，现在的集中式公寓运营略微盈利，分散合租公寓则整体处于亏损状态，主要原因是运营成本偏高，消费升级下，分散合租房间难溢价。
　　克而瑞的监测数据显示，在长租公寓盈利方面，目前国内20个重点城市公寓租金回报率为1%-3%（一线城市低于2%），低于办公租金回报率4%-6%，且远低于国际公寓水平。
　　为了快速进行业务扩张，解决资金难题，住房租赁专项债券开始步入房企融资的舞台。截至2018年底，据不完全统计，共有7家房企发行了住房租赁专项债券，金额共计135.28亿元。
　　然而进入2018年下半年以来，房企和地产基金主导的住房租赁专项债屡被监管层中止或终止，例如花样年集团50亿元的住房租赁专项公司债券宣告终止，中城联盟住房租赁专项公司债券在12月份中止，新欧鹏拟发行的20亿元专项债券也遭到中止。
　　我国的租赁市场规模超过万亿元，潜在空间巨大。不过，近两年，在备受诟病的租金贷模式下，长租公寓也受到不少质疑。自2018年8月份开始，北京、上海、浙江等多省市已开展租金贷业务监管，不少银行叫停了租金贷业务。
　　“对租金贷的监管确实扼住了公寓运营商的命脉。”业内研究人士对记者表示，市场态度转凉说明这类项目的资金回收周期比较长，要求运营商进一步反思长租公寓的运行模式。“长租公寓从后续大的市场前景看还是不错的，但确实要跳出房屋开发的模式去研究，尤其是在租售同权等方面积极研究新动向。”
租住留意合同条款
　　易居研究院研究总监严跃进认为，今年上半年出现了多家长租公寓倒闭清算，还有至少三家房企旗下的长租公寓出现经营困难的现象，更多的是剥离项目、放缓投资，这说明未来投资长租公寓方需要警惕，或者说即便看好此类产业前景，但是企业投资长租公寓需更为稳健。
　　严跃进提醒消费者，长租公寓市场鱼龙混杂，租住长租公寓需要擦亮双眼，尽量挑选知名品牌。在租住长租公寓时，应当事先了解合同中的条款明细，对于不明确、不清晰的条款，要求经营者进行解释说明。留意合同中的不平等格式合同条款，若自身权益受到损害，应保留好相关凭证及时维权。