图：一线、二线及三四线城市新建商品住宅库存面积
数据来源：各地官方地产信息网、CRIC、易居研究院
■本报记者 孙蔚
　　上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅库存报告》（以下简称《报告》）显示，截至6月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为45203万平方米，环比增长0.4%，同比增长6.0%。
　　易居研究院副院长杨红旭对记者表示，考虑到近期房地产交易市场的管控开始强化，预计三季度政策将以偏紧为主，这或对市场交易形成抑制效应。由此判断，100城未来住宅库存上升的可能性会增大，部分房企需灵活制定去库存策略。
已连涨7个月
　　在库存方面，受监测的100城已经同比连增7个月。《报告》显示，从今年上半年楼市的环比数据可以看出，库存规模总体上呈现了先降后升的态势，基本和月度交易行情吻合。从同比数据来看，当前库存规模已呈现连续7个月同比正增长态势。
　　从城市结构来看，截至6月底，一线、二线及三四线的100个城市新建商品住宅库存总量分别为2775万平方米、22248万平方米和20180万平方米，环比增速分别为-1.1%、0.5%和0.6%，同比增速分别为28.4%、0.9%和9.5%。观察数据可以看出，一线城市由于预售证管控力度相对减弱，供应放量，库存同比连增13个月。二线城市终结了连续46个月库存同比下降的态势，目前连续两个月出现同比正增长，这说明其库存基本面也在发生变化。三四线城市目前保持了连续8个月的同比正增长态势，去库存压力略有增加。
　　从城市排行方面看，6成城市库存同比增长。6月份100个城市中，有61个城市库存出现了同比正增长，惠州、金华和岳阳的库存同比增长态势最明显，库存同比增速分别达到了109%、109%和76%。这类城市代表了重点三四线城市，说明近期市场降温对此类城市的库存数据影响较大。同时有39个城市的库存出现了同比下降态势，济南、合肥和江阴等城市库存下降态势较为明显，这类城市也是后续需要积极补库存的城市。
推盘量节节高升
　　从100城上半年楼市的预售情况来看，推盘呈现节节高的态势。6月份100个城市新建商品住宅月度新批准预售面积为5743万平方米，环比增长15.8%，同比增长12.9%，《报告》认为，这与部分城市推盘政策相对宽松，部分房企急于销售和积极办理预售证等心态有关。
　　成交量方面，《报告》显示，6月份100个城市新建商品住宅成交量为5545万平方米，环比增长7.2%，同比增长7.7%。观察上半年的销售数据发现，总体来说，100城在三、四月份表现不错，5月份有所降温，6月份有所反弹。
　　从供求关系来看，上半年楼市总体呈现“供小于求”的态势，供应量为27245万平方米，成交量为27776万平方米。而6月份100个城市新建商品住宅供应量为5743万平方米，而成交量为5545万平方米，单月呈现“供大于求”的态势。
一线城市消化周期最长
　　《报告》显示，从整体来看，100城商品住宅存销比位于“6-12个月”区间。平均来看，6月份100个城市新建商品住宅库存消化周期为9.8个月，该数值与5月份持平，这意味着市场消化完这些库存需要9.8个月。
　　从结构分类方面看，一线城市库存消化周期最长。《报告》显示，6月份受监测的100城中，一线、二线及三四线城市新建商品住宅库存消化周期分别为12.6、9.2和10.1个月。相比5月份的数值，一线城市略有上升，二线城市持平，三四线城市则略有收窄。
　　从城市排行来看，不同消化周期对应着不同的楼市行情和拿地机会。根据自然资源部此前对商品住房库存消化周期、供地规则的划分，当前全国100城库存消化周期位于6-12个月的区间，属于需“增加供地”的范畴。《报告》显示，韶关、福州和常州等46个城市的消化周期在这一区间内；消化周期在6个月以下的城市有15个，符合“加快供地”的标准。