■本报记者 孙蔚
　　你通过何种方式租房？租金是通过监管账户缴纳的吗？租房的中介靠谱吗？近年来，长租公寓“爆雷”新闻频出，嗨客、乐伽、享居屋、玉恒、鑫星等多个长租公寓品牌先后跑路，引发房东和租客、房东和中介、租客和中介之间纠纷不断。为了根治行业乱象，近日，江苏省南京市出台了全国首个租赁机构租金托管制度，要求中介须在银行设立租金托管账户，并设立风险保证金。随后，南京市房管部门又发布了实施租金托管制度以来的首个风险提示，提醒租房者注意防范。
全国首个租金托管政策
　　长租公寓“爆雷”在近年来已不是新鲜事。据不完全统计，仅2019年“爆雷”的长租公寓有50多家，包括乐伽公寓、安闲居、杭州速锦房产、西安万巢、南京玉恒公寓、南昌诚寓物业等，原因均为资金链断裂。受到疫情的影响，今年长租公寓的日子更不好过，企业承受着巨大的房屋空置及退租压力，现金流面临严重考验。
　　服务式公寓机构协信家CEO徐锋表示，一般而言，机构拿房的合同时间是10年以上，“二房东”模式的企业可能会在5到6年回本，自有资金的沉淀时间非常长，周转率极低。但随着进入长租行业的企业越来越多，拿房成本也随之持续上涨，而租金收益不断降低，“二房东”模式下收益的剪刀差就会越来越小，甚至不存在。加之各个企业“跑马圈地”，业务铺得太快，许多企业“高进低租”（支付房主的租金高于收取租房者的租金）的问题逐渐暴露出来，给长租市场带来较大风险。
　　正是意识到长租公寓行业存在的隐患，近日，南京市房屋租赁指导中心发布《关于落实住房租赁机构租金托管制度的通知》及租赁机构托管协议示范文本，不仅对各租赁机构的租金收付管理做出进一步规定，还倡议采用“高收低租”商业模式的租赁机构变租金托管账户为租赁资金监管账户。“南京这一政策的出台，实际上使得长租公寓类似租金贷的操作更容易受到管控。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，“这是目前全国首个针对房屋租金进行托管的政策，具有很强的示范效应。”
　　《通知》要求，凡是经租赁机构成交的住房租赁合同，都应当通过南京市房屋租赁服务监管平台即时办理网签备案，并使用租赁合同示范文本。同时，通知还倡导租赁中介与承租人按月或季度支付租金，依据网签备案的合同办理租金托管。另外，租赁中介还应当在商业银行设立唯一的租金专用账户，与银行签订租金托管协议。采用“高进低出”“长收短付”（收取租房者租金的周期长于给付房主租金的周期）经营模式的租赁机构，应将在银行设立的租金托管专户变更为租赁资金监管账户，设立风险保证金，并将相关租金、押金和利用租金贷获得的资金均纳入监管账户。
让市场更加规范透明
　　继出台租赁机构租金托管制度后不久，南京市房管部门还发布了实施租金托管制度以来的首个风险提示。在这份由南京建邺区住房保障和房产局与南京市房屋租赁指导中心联合发布的风险提示中写道：经核查，城城不动产管理有限公司南京分公司（曾用名：三彩家房屋租赁有限公司南京分公司）开展房屋租赁活动时存在“高进低出”“长收短付”高风险经营行为，为保护租赁当事人的合法权益，规范住房租赁经营行为，防范租赁市场风险，根据南京市住房租赁机构银行托管制度的规定，给出了三条提示：
　　第一，该公司已与建设银行南京分行汉中路支行签订租金托管协议，并于2020年5月6日在建设银行南京分行汉中路支行开设租赁资金监管账户（账号：32050159404400000680），但该公司未按要求缴存风险保证金。
　　第二，请相关租赁当事人与该公司签订租赁合同时，及时办理合同网签备案，通过监管账户收付租金。南京市、区房屋租赁管理部门将持续跟踪该公司租金银行监管落实情况，请相关租赁当事人在与该公司开展租赁业务时注意防范风险。
　　第三，欢迎社会各界向市、区房屋租赁管理部门举报涉嫌“高进低出”“长收短付”高风险经营的住房租赁机构。
　　严跃进对记者表示，租金托管政策的出现，进一步说明当前住房租赁市场管控的方向，体现了“稳交易、稳租金、稳预期”的导向。此前各类跑路、租金贷等乱象给租赁市场带来负面影响，而南京此次由政府出面搭建租金及费用第三方监管平台的模式，有助于保护租户及业主利益，促进租赁市场健康稳定发展。
　　一位业内人士介绍，这类租赁托管公司本身就资本实力不佳，注册资本往往不超过100万元，且大多未实缴到位，企业法定代表人和经营场所也时常变更。而且普遍轻资产运营，不具备持续竞争力，实际上就是小型房产中介“穿了长租公寓的马甲”，甚至还有不法托管公司打着租赁企业的旗号行骗。
　　该人士表示，近几年来长租公寓发展势头迅猛，然而，配套的法律法规等监管相对欠缺，导致不少长租公寓屡屡“爆雷”。南京推出的租金托管制度可以在一定程度上保障双方的资金安全，令长租公寓市场更加规范与透明，有利于行业的长远发展。
租房陷阱有套路
　　南京市房屋租赁指导中心还梳理了几类房屋托管公司的高风险经营模式和常见套路。
　　一是“高进低出”。此类租赁托管公司多是以“委托代理”“资产托管”“生活服务”等方式从房东手上收房。按照企业的正常盈利模式，托管公司应该参考市场租金和企业运营成本进行收房，然后通过装修改造、配置家具家电等设施设备、提供管家服务等方式提升租住品质来赚取差价，但这类托管公司通常不对托管的住房投入资金进行装修改造、配置家具等设施设备，而是收房后直接转手对外出租，支付房东的租金往往高于收取承租人的租金。
　　二是“长收短付”。这类租赁托管公司一般与房主签订3-5年托管协议，再以代理人或出租人的身份与房客签订租赁合同。托管公司一般与房主约定按月或按季度支付租金，却要求承租人按照半年或一年缴付租金；部分托管公司还与金融机构合作，向租户提供租金贷，从而获取整年租金。由于托管公司收取承租人的租金周期长于付给房东的租金周期，从而占用大量资金。
　　据记者了解，从2019年8月开始，南京乐伽、君创、我乐等多家长租公寓相继人去楼空，导致签约房东、租户遭受不同程度损失，这些长租公寓的一个共同点就是存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为。