本报记者 郑铁峰
　　10月18日，浙江省温州市市场监管局召开合同格式条款点评分析会，发布了2022—2023年温州市合同格式条款十大“霸王条款”，提醒有关企业及时自查自纠，消除不利影响。
规划设计变更，退房要15日内提出
　　●条款：出卖人书面通知买受人规划变更的，买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复，买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。出卖人未通知的，买受人应于知道或者应当知道该规划变更之日起的15日内向出卖人书面提出解除合同要求并办理相关手续，否则视作放弃解除合同的权利。
　　●评析：开发商未经买受人的同意变更商品房买卖合同的内容，应该及时通知买受人，买受人享有解除合同的权利。出卖人应当通知而不通知的，应当承担违约责任，并且买受人有权解除合同。开发商不仅未约定未通知买受人的违约责任，并且通过格式条款设定了买受人的解除权行使期限，是免除或减轻自身责任、排除买受人权利的不公平格式条款。
商品房检测不达标，退房有限制
　　●条款：如鉴定结论为地基基础或主体结构质量不合格且无法修复，买受人有权在鉴定结论出具后15日内书面通知出卖人解除合同。如果鉴定结果表明现有技术条件能够维修至合格，则买受人应接受继续更换或修理，直至使用障碍被消除。
　　●评析：此条款属于出卖人免除或减轻自身责任、排除买受人权利的不公平格式条款。开发商增加了“无法修复”这一买受人解除合同的限定条件，且为解除合同增加了“15日”这一解除权行使期限，不合理地限制了买受人的合同解除权。排除了买受人在商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准情形下的解除权，属于排除买受人主要权利的不公平条款。
配套设施逾期交付不担责
　　●条款：因项目分期或分批次开发，出卖人可能在交付时暂未将项目全部基础设施设备、公共服务或其他配套设施达到使用条件，可能分期呈现，出卖人对此不承担违约责任。小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房未达到上述约定条件的，出卖人负责按照规划许可要求于180日内完成整改。
　　●评析：小区内基础设施设备是保证居民正常生活起居的基础条件，基础设施设备不能交付会使得买受人商品买卖合同的根本目的难以实现。同时，开发商在格式条款中约定了超长的整改期限，且整改期间未约定违约责任，系不合理免除和减轻自身逾期交付的违约责任的条款。
买方解约要付高额违约金
　　●条款：如因买受人原因，该合同解除手续未按时办妥的，买受人应支付出卖人相当于本合同约定总价款的万分之三/天的损失补偿金，逾期超过20日仍未配合办理完毕上述解除手续的，买受人按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金。
　　●评析：此条款属于开发商利用格式条款加重了买受人责任的不公平格式条款。买受人配合解除合同手续的违约金过高，不合理加重房屋买受人义务的行为。
培训费中途不退
　　●条款：培训费缴纳后，中途不能退学费。
　　●评析：校外培训机构对学员实际已消耗课时可以收取相应培训费用，对学员未消耗的课时无权取得培训费。该格式条款明显违反公平交易的原则，排除了消费者自主选择商品或者服务、解除合同的权利。
减少装修保修期
　　●条款：工程结束后，甲方须验收、签字确认工程竣工，乙方实行保修服务，保修期以工程验收后为期3年，期满后则收取相应费用。
　　●评析：《住宅室内装饰装修管理办法》第三十二条规定，在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为两年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为5年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。装修公司利用格式条款减少了保修期限，减轻了自身责任。
“跳单”要付违约金
　　●条款：出卖人承诺中介公司带看的房屋为出卖人首次看房，同时承诺出卖人及其家人不得通过任何途径直接或间接与买受人及其家属私下联系并进行交易，否则出卖人或买受人应承担佣金2万元及违约金4000元。
　　●评析：当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，不构成违约。《民法典》第九百六十四条规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。中介公司签订的合同属于格式条款，不合理限制了出卖人或买受人的权利，在未提供完整的居间服务情形下，要求出卖人支付中介费无法律依据。
业主拒付物业费，丧失小区管理权
　　●条款：业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金，扰乱业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其行使以下共同管理权：不得担任业主委员会委员或候补委员；业主大会会议表决权；共有部分经营收益分配权。
　　●评析：此条款属于物业服务企业利用格式条款不合理排除或限制业主对小区实施共同管理的权利。业主拒付物业服务费、不缴存专项维修资金系违反物业服务合同的行为，承担物业服务合同违约责任。作为小区业主担任业主委员会委员或候补委员、会议表决权以及共有部分经营收益分配权等小区共同管理权系基于商品房买卖合同而产生的业主权利，与物业服务合同的履行情况无关。
单人游客要补齐单房差或加床
　　●条款：如出现单男单女或单人，请补齐单房差或加床。参团时发生单房差的客人，我社又不能拼房的，请按规定补足单房差。
　　●评价：在包价旅游合同中，相关费用已事先在书面合同中作出约定，补齐房差会增加旅游费用，是对合同实质性条款的变更，须经双方协商一致，而不能单方决定变更，由于旅游经营者安排的原因出现单男单女、导致居住标准高于原定标准，由此增加的费用应由旅游经营者自行承担，而不得转嫁给居住单人房间的旅游者。
贷款提高，保证人无权变更或解除合同
　　●条款：若依据本合同第二条的约定提高了利率，保证人同意仍按本合同保证条款承担连带保证责任。
　　●评析：提高贷款零利率系变更合同主要内容，排除了保证人变更、解除合同的权利，加重了保证人责任。