图二：南京市江宁经济技术开发区回应投诉：烂尾楼可以退房退款。
■本报记者 孙蔚
　　“房子停工两年了，我都没抱什么希望，没想到接到通知说可以办理退房退款了！”近日，江苏南京一烂尾楼的业主李先生在业主群里的发言，瞬间引爆了朋友圈，也引起了社会各界的高度关注。业内人士表示，这是全国首个住宅项目停工后由官方协调集中退房退款的案例。
烂尾楼退房退款
　　如今，能否按时交付，成为影响消费者购房决策的关键性因素之一。近日，南京一个停工两年的住宅项目在当地有关部门的协调下，给出了楼盘烂尾后新的解决方案：退房退款。
　　据记者了解，此次涉及的项目为珠江四季悦城，该项目位于南京市江宁区，由珠江投资集团开发建设。根据项目介绍，其总体量约60万平方米，其中包含约40万平方米住宅、约9万平方米办公、约6.5万平方米自持商场、约3万平方米星级酒店。
　　该项目共涉及5个地块，其中真正进入开发阶段的是G98和G104地块。G98地块于2021年7月首次开盘，推出154套房源；2022年1月，加推128套房源，合计推出282套房，均价约为2万元/平方米，合同约定2023年6月30日交付。G104地块于2022年4月开始销售，共推出231套房源。其户型、价格与G98地块基本一致，合同约定今年6月交付。
　　据该项目的业主介绍，G98地块于2022年7月就停工了，并且一直处于停工状态。当时，开发商提供的解决方案是将G98地块的业主置换到G104地块。但没过多久，G104地块也停工了。截至目前，G98和G104地块虽然有几栋楼已经封顶，但整体远未达到交付状态。
　　记者在人民网领导留言板上看到，南京市江宁经济技术开发区于7月11日回复网友对珠江四季悦城项目的投诉时称：“因项目总包方苏中建设公司内部资金链断裂，导致项目长期停工，不能完成交付。我委于今年5月17日、24日组织开发商会谈协商，明确提出于交房日期前启用G104监管账户资金启动退房流程。6月4日，我委再次召开珠江G104购房矛盾协调会，会上督促开发商拿出退房方案并明确相应时间节点。会后经珠江公司总部商议，开发商表示只退房款，无按揭贷款利息补偿，目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。您与开发商签订的商品房买卖合同，支付首付款14.1万元。我委已与开发商沟通协商，建议其退还首付款。后续我委将跟踪关注退款进展。”
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示，这表明，珠江四季悦城在停工长达两年后，目前终于进入退房退款的实质性操作阶段。
全国借鉴推广难点仍存
　　在政府相关部门的协调下，珠江四季悦城停工两年后可以办理退房、退款，此事获得了全国网友的积极点赞。
　　北京理道律师事务所主任律师王久成在接受记者采访时表示，烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。当楼盘出现烂尾情况后，可能存在房屋不能交付的风险。如果开发商存在违约行为致使不能实现合同目的，消费者有权行使法定解除权，解除双方的合同并要求退款，开发商承担违约责任。
　　2023年4月20日起施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》规定：“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”这说明，如果商品房烂尾，房屋在不能交付且无实际交付可能的情况下，消费者便可主张返还购房款，且该返还请求权优先受偿。
　　“但实际情况是，退房的法律程序较为复杂。购房人需要提起相关诉讼，解除购房合同和贷款合同。而且近年来，开发商频频‘爆雷’，一些房企已经陷入资金链断裂等困境，甚至有些项目的监管资金已经被挪用。在这种情况下，即使购房人打赢了官司，开发商也有可能无钱退还，购房人可能会陷入钱房两空的境地。”北京金诉律师事务所主任律师王玉臣对记者表示。
　　王久成认为，南京珠江四季悦城是首例由政府出面协调解决烂尾楼退房、退款的案例，能看出地方政府的介入对稳民生起到了重要作用，体现出政府的公信力和责任担当，为推进“保交楼”工作、多途径化解烂尾楼问题等积累了经验，也为其他类似项目提供了借鉴和参考，在一定程度上也让老百姓的“心头石”落了地。
　　那么，这一案例的成功经验是否能够在全国推广？对此，王玉臣分析认为，并非所有的烂尾楼项目都能实现这样的结果，想要复制、推广这样的案例存在一定难度。
　　首先，也是最重要的一点是，开发商的资金监管账户内要有足够的资金。如果监管账户内没有足够的预售房款，也就意味着，无论是政府协调还是购房人打官司，最终想要退回房款均存在较大困难。
　　其次，相关部门监管到位、反应迅速。该项目能够实现退款，得益于相关部门资金监管到位，实现了专款专用。同时，在接到群众举报、投诉后，当地相关部门没有置之不理，而是通过召开协调会等方式，积极处理此事，这些都是购房人能实现退房的重要因素。
　　最后，业主反应迅速，积极维权。该项目于2022年7月停工后，2023年1月，业主们就开始通过投诉等方式维权了。从时间线上不难看出，楼盘停工后、房屋交付日期前，业主们已经意识到了问题的严重性，并着手维权工作，这也是该项目能够实现退款的重要原因之一。
实际执行情况有待关注
　　记者注意到，珠江四季悦城开发商在承诺退款时表示，仅退房款，并无按揭贷款利息补偿。
　　“在退房退款这一环节中，各方都做了妥协和让步。”王玉臣指出，“对于开发商来说，能够将监管账户中的预售房款退给业主，是一个让步。这种行为虽然从法律上来说是理所应当的，但是在实际操作中，很少有开发商能够同意为业主集中退房，能够将监管账户中的预售房款退还的情况更是少之又少。对于购房人来说，开发商仅同意退房款，无按揭贷款利息补偿，这意味着购房人需要自行承担一部分经济损失，这也是一个让步。”
　　王玉臣对记者表示，开发商的口头承诺并不可信，一定要将相关约定落实到合同中。在拿到房款前，业主们不要掉以轻心。
　　王久成也提醒，该事件虽然经相关部门协调，有了处理结果，但在实际执行时，是否能做到政策规则明确、办理流程清晰、执行有效到位等，这些都有待考验，尚需积极关注。另外，如何保障购房人真正达到退房、收到房款的目的？是否还有兜底措施？这些都要看事件的后续发展。如果以上问题无法解决，则可能又会陷入新的僵局。
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