谢正军／图
◆提 问◆
　　2008年，张先生在某开发商处预购了两套商品房，签订的认购书上写明了房屋的具体楼层、面积及每平方米单价，并附有户型图。同时，张先生缴纳了全部房款。由于当时开发商没有取得房屋预售许可证，所以双方一直没有签订正式的商品房预售合同。
　　后来，开发商的设计变更，原开发项目有了较大改变。近日，开发商以此为由，提出给张先生两套面积减少近一半的小户型房屋，且楼层和朝向均不理想。至于多出的房款，开发商主张按照2008年的房价返还给张先生。由于从2008年到现在，当地的房价涨幅较大，所以张先生不能接受开发商的做法。
　　张先生想问，如果要起诉开发商，该如何主张自己的权利？
◆回 答◆
　　北京汉卓律师事务所律师秦兵认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
　　在上述纠纷中，如果张先生在起诉开发商时，开发商已经获得商品房预售许可证，则开发商应继续履行与张先生的合同约定；否则视为开发商违约，应赔偿消费者相应损失。如果张先生在起诉开发商时，开发商仍未获得商品房预售许可证，则张先生与开发商签订的前期协议是无效的。开发商采用先签协议后签正式房屋预售合同的形式规避法律，在明知此举违规的情况下仍任意为之，应对合同无效承担主要责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，张先生可以收回当时的购房款及获得相应利息作为赔偿。
（郑梦超）