在二手房交易中，签阴阳合同的情况时有出现 （资料图片）
■本报记者 何春雷
　　为了避税，天津市消费者吕女士在购买二手房时，与卖房人李女士签订了阴阳合同，没想到不仅没有少缴多少税费，反而引来一场官司。因房屋产权纠纷，李女士的丈夫王先生将李女士、吕女士和某房屋中介公司诉至法院。一审法院判定双方所签房屋买卖协议无效，李女士按照阳合同返还吕女士购房款。吕女士不服，提出上诉。近日，天津市第二中级法院开庭审理了此案。
案件回放————
　　祸起阴阳合同
　　2009年3月7日，吕女士通过某房屋中介公司从李女士手中购买一套商品房。当时，双方约定的房屋价格是148万元。按照惯例，房屋交易过程中产生的手续费以及税费由吕女士承担。为少缴税费，吕女士与李女士签订了两份合同即阴阳合同。其中，阳和同是向天津市房屋管理局备案提交的房屋买卖合同，其中的房屋售价是102万元；阴合同是吕女士与李女士实际履行的合同，其中的房屋售价是148万元。
　　然而，在交易过程中，由于102万元的交易价格明显过低，税务部门采纳了房屋评估机构的评估价142万元，作为交易纳税依据。因此，吕女士实际上没有避掉多少税费。在缴纳了房款和税费共计170多万元之后，房子的产权过户到了吕女士名下。此后不久，吕女士收到法院的传票。此时，吕女士才知道，房屋的产权是李女士夫妻双方共有的，李女士和丈夫王先生当时正在办理离婚事宜，李女士卖这套房子，没有告知王先生。
　　为了讨回被妻子卖掉的房产，2009年6月，王先生将其妻李女士、购房人吕女士和某房屋中介公司诉至法院。王先生认为，在其与李女士未离婚，且夫妻共同财产没有进行依法分割之前，被告之间的买卖行为侵犯了其合法权益，因此要求法院判决房屋买卖合同无效。
一审判决————
　　买卖合同无效
　　庭审时，吕女士辩称，买房时曾看过房屋的产权证，李女士是房屋所有权人，房屋共有权人一栏为空白。吕女士认为，李女士为产权记载的产权人，其在售房时允诺该房无纠纷，其有权完全处分该房屋。同时，自己支付了房款，并已经过户，该购房合同有效，自己属善意取得李女士出售的房屋。
　　2009年11月10日，天津市河东区人民法院审理认为，根据《婚姻法》的规定，夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。李女士处分夫妻共有财产时，没有征得王先生的同意，因此，李女士侵害了王先生的财产权利。吕女士出具的房屋购买合同约定的房屋价格是 148万元，而在房地产管理机关备案的房屋买卖合同中约定的价格为102万元。按照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，在房地产管理机关登记的合同，其证据效力大于吕女士提供的合同，故法院认定李女士与吕女士以102万元价格转让房产。按照《物权法》的规定，善意取得应依合理价格转让，鉴于吕女士以102万元元购买价值142万元的房屋的事实，因此，法院认定，吕女士不属于善意取得。据此，法院确认李女士与吕女士所签房屋买卖合同无效，一审判令吕女士将房屋归还李女士，李女士返还吕女士购房款102万元，某房产中介公司返还中介费。吕女士对此不服，向天津市二中院提出上诉。
二审焦点————
　　是否善意取得
　　今年3月初，天津市二中院开庭审理了此案。
　　法庭上，吕女士的代理人北京市京华律师事务所律师张朝辉表示，吕女士在一审期间提交的房屋买卖合同、卖方收据、银行转账回单、房屋中介的证明，房屋交易资金收款凭证、税收凭证等证据，可以证明买卖房屋的实际价格为148万元。至于向房管部门提交作为资金监管依据的房价为102万元的合同，张朝辉认为，根据《天津市存量房屋交易资金监管办法》，二手房交易资金监管包括全额资金监管和部分资金监管两种方式，向房管部门提交的合同中102万元是部分资金监管价格，而非房屋交易价格。一审法院认为吕女士以102万元购买诉争房屋，存在认定事实错误。另外，吕女士买房时，李女士提供的房屋产权证上登记的产权人只有李女士一人，吕女士为购买诉争房屋支付了148万元的购房款，房屋评估价格为142万元，因此，吕女士以合理价格购买了该房屋，且已经办理了房屋产权证，所以，吕女士购买这套房屋是善意取得的。
　　王先生的代理人认为，吕女士的代理人片面理解了《天津市存量房屋交易资金监管办法》，其中规定，采用部分资金监管方式的，应在房产买卖协议中明确约定监管金额。而吕女士和李女士签订的房屋买卖合同中，没有约定这是部分资金监管，填写的就是房屋交易价格。
　　法院表示将择期判决，本报将继续跟踪事件进展。
●名词解释
■什么是善意取得
　　善意取得是指无权处分他人财产的占有人，在不法将财产转让给第三人后，如果受让人在取得该财产时出于善意，就可依法取得对该财产的所有权。受让人在取得财产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。
　　善意取得制度是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。在广泛的商品交换中，从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，也很难对市场出售的商品逐一调查。如果受让人善意取得财产后，根据转让人的无权处分行为而使交易无效，并让受让人返还财产，则不仅要推翻已经形成的财产关系，而且使当事人在从事交易活动时，随时担心买到的商品有可能要退还，这样就会造成当事人在交易时的不安全感，也不利于商品交换秩序的稳定。
（何春雷／整理）
■善意取得应该符合的条件
　　——处分人没有处分权而处分了别人的东西。
　　——买售人不知情，是善意的。
　　——双方买卖价格是合理的。
　　——买卖双方完成了所有权转移的程序。
　　这4个条件必须都符合才行。
（何春雷／整理）