因地震导致商品房毁损、灭失的法律问题引人关注
■本报记者 游 婕
　　青海玉树地震后，安居问题备受关注。安居问题在法律领域主要表现为房地产法律关系，地震后，消费者会面临诸多以前从没有遇见过的房地产权益困惑，地震导致的房产法律风险应由谁来承担？近日，北京市海淀区人民法院民一庭法官陈昶屹，就房产遭遇地震的几种风险承担问题接受了记者的采访。
预售合同已签房款已付在建房倒塌责任怎分担
　　■典型情景
　　在期房交易中，购房人与开发商签订了商品房预售合同，并且支付了购房款。商品房在建期间发生地震，导致商品房倒塌，开发商无法向购房者按期交房。在这种情况下，购房人能否继续依据商品房预售合同约定，要求开发商承担迟延违约责任及退还全部购房款？
　　■维权提示
　　陈昶屹法官分析认为，我国现行法律对不可抗力产生后的责任承担及风险分担有相应规定，《民法通则》第一百零七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，不承担民事责任。法律另有规定的除外”；《合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。
　　如果开发商在建预售商品房进度正常，是因地震导致无法按期交付房屋，购房人通常不能依据商品房预售合同主张迟延违约责任。因地震是不可抗力，是法定的迟延违约免责事由，故应当就迟延交付责任全部免责。如果地震只是开发商迟延的部分原因，就只能部分免除开发商的迟延责任。但是，如果开发商在地震之前就已经超过了交房期限，即使地震导致无法继续施工，也不能免除迟延违约责任。因为地震并非是导致开发商迟延的原因，所以购房者仍可以主张开发商承担迟延违约责任。
　　开发商因地震导致无法继续履行交房义务的，虽可以免除其承担迟延违约责任，但并不是不用退还购房款。在地震后导致无法实现购房目的的时候，购房者可以行使解除权解除双方的预售合同，并要求开发商返还其交付的预付购房款。因为商品房买卖关系中，房屋交付是作为标的物风险转移的依据，房屋交付前标的物灭失的风险由开发商承担，交付后由购房者承担。
已入住开发商未办房产证房屋毁损灭失风险谁承担
　　■典型情景
　　商品房交易中，购房者与开发商签订了商品房买卖合同，购房者已支付了全部房款，开发商也向购房者交了房。但在购房者入住后，开发商尚未替购房者办理完房产证，这时发生了地震，房屋受损或倒塌的风险应当由购房者承担还是由开发商承担？购房者能否要求开发商返还购房款？
　　■维权提示
　　陈昶屹法官告诉记者，《合同法》对买卖标的物毁损、灭失的风险负担问题有明确的规定，其中第一百四十二条规定，“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外”。
　　商品房买卖属于买卖交易的范畴，交易过程中发生的风险负担问题仍适用买卖法中的风险负担规则，即风险转移的标志是交付，就是说即使产权证没有最终办理完毕，但开发商已向购房人交了房，该房屋毁损、灭失的风险责任就转移给购房者承担。因此，商品房在交付后灭失，开发商已履行了交房的主要义务，购房者无权行使法定解除权，无权要求开发商返还购房款。
　　值得注意的是，风险转移只是在一般情况下以现实交付为标志，法律上交付的方式除了现实交付之外，还有其他交付方式。如果双方在购房合同中对房屋的风险转移有特别约定，或排除了现实交付的交付方式的，就不能依据上述规则确定风险。例如，双方约定以产权过户到购房者名下为交付方式，在过户前发生地震导致房屋受损或倒塌，其风险应由开发商承担。这时，购房人不因接收房屋而风险转移，购房者仍有权要求开发商退还购房款。
地震导致所购房屋灭失购房者是否需继续还贷
■典型情景
　　购房者在地震前通过银行按揭贷款购买了商品房，房屋在交付入住后发生地震，导致房屋毁损、灭失。房屋都没有了，购房者是否还需要继续偿还银行的房屋按揭贷款呢？
　　■维权提示
　　陈昶屹法官介绍说，《合同法》对商事贷款合同有明确规定，其中第二百零七条规定，“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”；第二百零九条规定，“借款人可以在还款期限届满之前向贷款人申请展期。贷款人同意的，可以展期”。
　　按揭贷款关系中，通常是用房屋产权担保银行债务，该担保合同属于从合同，主合同则是购房贷款人与贷款银行之间签订的借款合同。因地震导致该房产担保物灭失后，如果房屋通过保险理赔或者补偿等取得赔偿金的，则该赔偿金或补偿金代位原抵押房产继续作为借款合同的抵押财产，银行仍有优先受偿权。但如果房屋灭失后并未因此取得任何财产的，只是担保合同客观不能履行，不影响主合同的效力，受灾人作为债务人仍应当履行债务，除非贷款银行承诺免除债务或者同意展期。
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