■本报记者 孙 蔚
　　第三套房停止贷款的楼市新政令买房人张先生“被违约”。日前，北京市朝阳法院受理的北京首例由“新国十条”引发的购房人退房诉讼案，引起了人们的广泛关注。业内人士表示，司法部门如何判决这一案件将会有一定的示范意义。
案情回放：
　　第三套房无法取得贷款引发纠纷
　　4月11日，买房人张先生与卖房人周先生及北京恒洋我家房地产经纪有限公司共同签订了购房合同，购买北京市朝阳区京通苑3号楼3单元302室。双方约定成交总价为149．5万元，其中70．5万元由张先生自行筹集并于今年4月30日前支付，余款79万元由张先生向银行申请贷款并支付。当日，张先生向卖家周先生支付了购房定金3万元。
　　4月17日，国务院公布了被称为“新国十条”的楼市调控新政，对于房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。按相关政策规定，张先生所购买的房屋为第三套房，无法取得银行贷款，该政策的出台造成他所签订的合同事实上已无法履行。张先生根据合同第十条关于“因不可抗力及遇政府主管机关或贷款机构政策调整而导致合同解除的，各方均不承担违约责任”的约定，向卖家提出解除合同、退还定金，但是，卖家拒不同意。因此，张先生将卖家诉至北京市朝阳法院，要求全额退还购房定金3万元。据了解，这是“新国十条”等楼市新政出台后引发的北京市首例退房案件。
庭辩焦点：
　　“新国十条”是否为不可抗力
　　6月10日，该案件在北京市朝阳法院开庭。记者发现，庭辩现场原被告双方最为胶着的一点就是“新国十条”是否属于不可抗力。
　　原告张先生认为，“新国十条”颁布后，他无法取得第三套房的贷款，这种情况符合合同第十条约定的“不可抗力”。而被告周先生则持反对意见，他认为：第一，该合同是有效合同，政府部门出台的政策调控不属于不可抗力。第二，国务院发布的楼市新政对贷款政策调整没有约定具体情形，该条款不具有执行力，楼市新政没有导致双方必须解除合同。
　　因3万元定金对簿公堂，并坚持按原价卖房，被告周先生有自己的说法。他说，当时双方签的卖房价格是149．5万元，自从“新国十条”颁布后，房价一再下跌，中介告诉他，这套房子现在市值约为105万元，比合同约定的价格少了40多万元。他认为，张先生之所以反悔是因为政策出台后房子贬值了。
律师说法：
　　该案件判决结果将有一定的示范意义
在楼市调控效果日渐显现之时，各类房产纠纷也逐渐浮出水面。记者调查得知，目前买卖双方关于退房等房产违约纠纷呈明显上升势头，一些购房者因首付款难筹、贷款难批等原因要求解除购房合同并退还定金。可是，买卖双方对房产新政是否为不可抗力存在较大争议。
　　君和律师事务所律师高婷亭认为，受楼市新政影响，买房人在签订购房合同后无法取得贷款而要求退房的，应该全额退回定金。这种情况属于合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，当属不可抗力。根据《合同法》规定，因不可抗力不能履行合同的，应根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。在此情况下，买房人如向卖方提出退房要求，在合同没有特别约定的情况下，卖方应将定金全额退还，即双方互不承担责任。但是，如果合同中有“如买方无法取得银行贷款，则须自行以现金补足”等特别约定，则以合同约定为准。
　　华勋律师事务所律师蔡光波则认为，在商品房交易中，不能将贷款作为合同成立或履行的条件。买方向银行申请按揭贷款，本身是与银行建立借贷法律关系，客观上存在银行同意或不同意发放贷款两种可能性。合同约定用贷款支付部分房款，并不意味着买方只能通过银行贷款来履行合同，贷款也并不是买房的唯一支付途径。商品房买卖合同既然是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同的约定履行合同，不能以房产政策变化为借口拒绝履行合同。
　　据记者了解，社会各界尤其是司法界对该案件极为关注，非常期待案件的最终审判结果。周先生的代理律师告诉记者：“我希望这个官司能够由法院来裁决，这也会给我们律师行业一个相对明确的判例，以后可以供类似官司参考。”
　　北京大学法学院方新教授表示：“自从楼市新政出台后，针对各类房产违约现象，法院及相关研究机构一直在商讨和研究可适用的法律。这个案件一旦判下来，对北京房地产市场的违约纠纷将具有示范性的影响。”