■本报记者 游 婕
　　入夏以来，北京、上海、江苏南京等城市相继遭遇罕见暴风雨。暴风雨侵袭后，一些居民的房屋出现毁损、漏水等情况，导致部分房东与租户、楼上与楼下邻里、市政与市民之间的房产损害纠纷不断出现。由暴风雨引发的房产毁损，责任应该由谁来担？近日，北京市海淀区人民法院法官就此进行了解答。
房屋自损
应由房东承担修缮责任
　　●案例回放 小王承租了老张位于某老旧小区6层的一套房屋。去年夏季的一场暴风雨使该房屋靠窗一边的墙面和木地板遭浸泡，致使小王无法正常使用该房屋。小王认为，该房屋年久失修，暴风雨造成的墙壁和木地板的毁损应当由房东履行维修义务，在影响自己正常使用期间还应减少租金或延长租期。老张则认为，侧墙和木地板的损坏是小王没有关闭窗户造成雨水流进屋内所致，不仅拒绝维修，还要小王承担损害赔偿责任。为了不影响使用，小王自行找来施工队进行了维修，老张却不肯支付施工费用。于是，小王将老张诉至法院。
　　经司法鉴定确认，老张的房屋毁损是雨水渗透所致。今年3月，海淀区法院一审判令老张支付小王修缮费用并降低租金。该判决随后生效。
　　●法官说法 北京市海淀区法院民一庭法官陈昶屹表示，根据《合同法》的相关规定，出租人应当履行租赁房屋的维修义务，但当事人另有约定的除外。而且，承租人在租赁房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁房屋影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。区分究竟由房东承担修缮责任还是由租户承担赔偿责任的关键，要看房屋毁损的实质原因，如果房屋是自然耗损或毁损，包括像暴风雨侵袭等自然灾害造成的，都应由房东自行承担房屋修缮责任。如果是由于租户使用不当或违约使用造成，则应由租户承担损害赔偿责任。
　　陈昶屹说，如果房东与租户在出租合同中有特别约定，明确约定房屋的自然耗损和意外毁损仍由租户自行修缮的话，租户就应履行修缮责任。此外，房东履行修缮责任影响租户正常使用房屋的，履行减价义务或延期义务也是《合同法》有关等价有偿原则的体现。因此，老张在承担修缮责任履行减价义务于法有据。
房屋渗水
查清原因再确认责任主体
　　●案例回放 老李与老陈是一个楼门的上下楼邻居。去年7月的一场暴雨后，老陈发现自己房屋天花板被浸透，并不停地滴水，把他卧室的木地板淹了，床铺被褥也被浸泡。老陈怀疑是楼上老李家在下雨时没有关好窗户，造成雨水流进屋内渗漏到他家。于是老陈到老李家查看，发现他家确实地板有点湿，便确认了自己的猜想，要求老李赔偿他家房屋被淹的相关损失。老李认为，自家只是地板被飘雨淋湿并没有淹没地板，不可能是他家地板渗漏到老陈家的，不同意老陈的要求。其后，老陈将老李诉至海淀区法院，要求老李赔偿损失。
　　海淀区法院委托司法鉴定发现，老陈家房屋被淹并非老李家地板渗漏，而是老李的楼上邻居老王家地板被飘雨淹没后沿着侧墙裂缝隔层渗透到老陈家引起的。因该楼存在工程质量问题，且尚在保修期，今年1月，海淀区法院一审判令老王及该楼开发商分别承担相应的赔偿责任。该判决随后生效。
　　●法官说法 陈昶屹说，在房屋渗水造成财产损害的案件中，渗水原因是查清事实的关键。由于房屋结构是一个复杂的系统，造成渗水的原因可能是多方面的，既可能是房屋使用人使用不当、房屋装修不当造成的，也可能是房屋质量缺陷造成的，还可能是物业公司未承担维修责任或维修不当的问题，更可能是几方面原因共同造成。这样一来，承担财产损害赔偿责任的主体可能不是相邻的楼上业主，而可能是其他楼上业主、房屋的开发商及物业公司，他们需分别承担财产损害赔偿、保修责任及维修责任。因此，遇到房屋渗水纠纷，应根据损害发生的实质因果关系正确确定诉讼主体及责任主体，然后按照不同责任主体侵权行为的具体性质，确定其承担不同性质的侵权责任。
大树毁屋
不可抗力未必能一律免责
　　●案例回放 赵奶奶居住老城区的一间平房里，其房屋旁边有一颗大树。去年8月，由于城区下暴雨，这棵大树主干折断，把赵奶奶的平房砸了一个大窟窿，并造成屋里部分物品损坏。赵奶奶找到管理林木的市政部门下属的某园林公司，要求赔偿房屋和屋内物品的损失，该公司称可以帮赵奶奶修复房顶，但大树发生折断是暴风雨造成，发生损害是不可抗力所致，该公司没有过错，不应当承担侵权责任，不同意赔偿损失。于是赵奶奶将该公司诉至海淀区法院索赔。
　　海淀区法院经审理查明，该大树因发生严重病虫害，大树主干内部已经被蛀空，只要稍加外力就会发生折断，该公司对此疏于管理存在过错。去年12月，海淀区法院一审判令该公司承担侵权赔偿责任。该判决随后生效。
　　●法官说法 陈昶屹表示，《侵权责任法》规定，因林木折断造成他人损害，林木管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。但是，因不可抗力造成他人损害的，不承担责任。在暴风雨袭来的情况下，确实经常发生林木折断砸坏房屋的情况，林木管理人也通常引用《侵权责任法》的不可抗力免责条款主张责任阻却，但是不可抗力必须是不可预见、不可避免并不可克服的客观情况，并且应当是造成房屋损害的唯一原因，才能成为林木管理人主张自己没有过错应当免责的法定事由。如果暴风雨只是触发因素或引致因素，比如上述案例中，树木尤其是树木主干的折断的主要原因是发生了严重虫蛀或腐朽，必然会发生折断，这种情况完全可以被林木管理人发现，就不构成不可抗力，林木管理人应当承担财产损害的赔偿责任。
　　陈昶屹说，实践中，发生暴风雨等自然灾害且引发了损害后果，当事人往往会简单认为发生了不可抗力事件，应一律免责，而容易忽视不可抗力在损害发生所起到的实质作用及参与程度等问题。天灾的背后往往隐藏着人祸。因此，受到侵害的人应当擦亮眼睛，拿起法律的武器，正确维护受损的房产权益。