嘉莲大厦全景 （资料图片）

■本报记者 张文章

　　厦门国际马拉松赛已是世界闻名的马拉松赛事。近期，福建省厦门市公布的一桩马拉松式房地产连环官司吸引了公众的眼光。因福建省厦门市国土资源与房产管理局（以下简称厦门市房管局）对同一幢商品房前后出具3份不同的房屋公摊面积测绘报告，导致众多业主、开发商、厦门市房管局陷入长达十余年的官司中，涉及几级法院行政、民事案件逾300起，至今尚有85起诉案已审结等待厦门中级人民法院执行。10月中旬，厦门市中院副院长黄小民向记者透露，该院正对这起复杂的地产连环官司进行全面复查，争取尽快出台一揽子善后解决方案。或许，这起跑了11年的马拉松式官司有望抵达终点，“跑”出结果。

　　大厦公摊面积10年4次“变脸”

　　据了解，1996年，厦门汇成房地产开发公司（以下简称汇成公司）开发了在当时属于新型建筑的商住楼——嘉莲大厦，其第五层设计为设备技术转换层即架空层。正是这个层高超过2.8米，被纳入建筑面积的技术转换层是否纳入公摊面积引发了争议，导致主管部门在10年内先后给出4次测绘结果，也使嘉莲大厦被称作厦门“史上官司最多的大厦”。
　　第一次是预测算报告。1996年11月8日，嘉莲大厦达到预售要求，厦门市房地产市场管理处出具了预算面积报告，核定嘉莲大厦建筑面积57590.91平方米，销售面积57590.91平方米，其中第5层技术转换层计入公摊。
　　第二次是实测报告。2000年8月16日，厦门市房管局在嘉莲大厦竣工7个月后，指定测量单位三明测绘所出具了该项目实际面积测绘报告，核定该大厦建筑面积57152.165平方米，销售面积56124.86平方米，技术转换层计入公摊，但核减连廊面积1/2，销售面积减少1466.05平方米，导致该楼商品房面积核减，而商场面积核增。随后，汇成公司退还业主200多万元面积差款，嘉莲大厦九成以上业主据此办理了产权证，但也出现了业主与开发商关于面积纠纷的互诉案件。
　　第三次是厦门市房管局在4年后作出的修正决定。2004年4月22日，厦门市房管局作出《关于修正嘉莲大厦房产测绘审核成果的决定》（以下简称《决定》），核减了原本计入公摊面积的技术转换层1233平方米。随后，业主开始大规模诉讼索赔。
　　第四次是法院撤销上述修正决定。2004年6月，汇成公司向厦门市思明区人民法院提起行政诉讼，提出根据建设部1995年9月8日印发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》（建房［1995］第517号文）的规定，技术转换层不属于扣除在公摊建筑面积之外的部分，理应纳入公摊建筑面积，要求被告厦门市房管局撤销《决定》。2006年2月21日，经一审、二审后，厦门市中院以厦门市房管局对施测单位的资格审查未尽到审核义务为由，终审判令撤销《决定》，责令该局对嘉莲大厦房产测绘成果重新审核。同年6月，厦门市房管局重新出具测绘结果，并发出《厦门市房产测绘成果审核通知书》，仍将技术转换层不纳入公摊面积。

　　测绘资格争议引出“一案三判”

　　厦门市房管局对嘉莲大厦公摊面积的不同裁量，令众人无所适从。上述诉讼案中关于测绘单位三明测绘所测绘资质的争议，再次引发了嘉莲大厦业主系列民事赔偿诉讼。
　　2006年6月，由于厦门市房管局在撤销《决定》后重新做出的测绘审核成果中仍将技术转换层不纳入公摊，汇成公司再次向思明区法院提起行政诉讼，要求撤销该行政审核行为。在这起行政诉讼中，厦门市房管局与涉案的第三人业主沈先生对测绘单位资格存有争议。2007年1月，由于厦门市房管局没有按期向法院提交全部证据资料，思明区法院认定缺乏有效证据表明三明测绘所具有房产测量资格，一审判令撤销《厦门市房产测绘成果审核通知书》，由该局对测绘结果重新审核。厦门市房管局提起上诉。2007年4月，厦门市中院认为，三明测绘所虽有测绘资质，但当时其营业执照上并无房屋测绘经营范畴，故无测绘资格，系厦门市房管局审核不严过错所致，故作出维持原判的终审判决。
　　在此期间，业主发起了大范围索赔诉讼。第一批62名业主以存在多次测绘结果为由提起行政诉讼，起诉厦门市政府要求撤销已经办理的产权证。2007年5月，思明区法院一审判决撤销产权证。随后，其中的23名业主以三明测绘所资质问题导致的测绘成果无效，分批起诉汇成公司要求支付逾期办证违约金，均获法院支持。2008年第二批54名业主提起诉讼。此时，思明区法院考虑到产权证本身有效，要修改的只是测绘面积，故作出两种判决，一是对部分业主判决仅撤销产权证的面积，不撤销产权证；二是对部分业主以超过诉讼时效为由驳回起诉。同样的诉讼请求，在同一法院作出了3种不同判决结果。
　　记者了解到，上述案件经过判决后，胜诉的业主陆续向法院申请执行。截至目前，汇成公司已实际赔付业主逾期办证违约金共计1504多万元，仍有85户业主起诉该公司要求赔付面积补差款及罚息。
　　10月16日，汇成公司负责人在接受记者采访时表示，技术转换层是否计入公摊，2000年之前对此无明确规定，更没有禁止性法规，但因厦门市房管局多次反复导致事情复杂化；嘉莲大厦的有关测绘委托是依据厦门市房管局当时的行政规定办理的，该局对测绘机构负有不可推卸的审核责任。由于销售面积无法合法化，面积难以确定，业主的产权证办不下来，每天都在产生逾期办证违约金，于是形成一个恶性怪圈。汇成公司不堪每天与日俱增的违约金重负，于2007年10月向厦门市房管局递交《行政赔偿申请书》，请求赔偿经济损395多万元，未有结果。今年9月，汇成公司追加索赔总额合计780多万元的国家赔偿。

　　相关部门会诊反思寻求善后

　　反思这起马拉松案件，厦门市房管局副局长郭俊胜告诉记者，房地产面积测绘纠纷是普遍存在的问题，当时在政策和技术上存在局限性。国家管理房屋面积测绘的多个部门各自发布规范，对不少新的建筑形式的测量操作规范没有明确界定，如技术转换层公共部位即架空部分是否纳入公摊，国家规范没有明确，导致这一时期测绘有较大的自由裁量权，也因此产生房屋面积测绘的历史遗留问题，短时期内无法给出明确结论。
　　厦门大学法学院教授柳经纬认为，法律不溯及既往，依据这个原理，政府出台相关政策法规，特别需要注意给新旧法规的衔接留出一定空间，尽量避免脱离历史情况一刀切的做法。柳经纬建议，从切实解决问题的角度出发，人性化协商或许是实现矛盾双方共赢的最佳方式，也可避免司法资源过度使用。
　　厦门联合信实律师事务所律师王平认为，三明测绘所资质和经营资格是嘉莲大厦系列案件的症结所在。从目前的证据证明，当时三明测绘所具有测绘资格，建议尽快启动行政案件的再审程序，作为系列案件的突破口。
　　厦门市中院副院长黄小民告诉记者，嘉莲大厦虽经历漫长面积争议、更改、诉讼等过程，但并没影响业主的占有、使用、收益、处分等权利的实现。该院正在进行专门复查，一些违约金的诉讼也停了下来，希望找到一个一揽子解决方案，既要保护业主权益，又要保护开发商健康发展，并促进行政机关依法行政。
　　据悉，厦门市委及市政法委员会已介入，责成厦门市中院、市房管局检讨这起马拉松式案件，尽快作出相应的调整纠偏，促成该案早日结束。