■本报记者 孙蔚
　　在万科郁亮担忧“野蛮人”入侵的短短一年多时间里，诸如安邦保险、前海人寿、平安人寿、中国人寿等保险资金（以下简称险资）已在地产开发领域强势上位。据不完全统计，在目前的135家A股房地产企业中，已被险资进入前十大股东的房地产企业达21家，占房地产企业总量的15.8%。什么样的企业最容易被险资逆袭？险资为何青睐房地产企业？险资入主对房地产企业来说是喜是忧？
房企成险资关注焦点
　　年末岁首，A股市场掀起一场别开生面的“抢购潮”。“万科已经被盯上了。”2015年12月6日，万科发布一则公告，宣布由华润坐了15年的万科第一大股东已经成为过去时。在11月27日至12月4日期间，宝能系旗下的钜盛华及其一致行动人前海人寿合计持有万科A总股本的20.008%，一跃成为万科新的第一大股东。“险资关注的不仅是万科，而是整个地产行业。”某基金公司负责人向记者表示。继宝能系高调“篡位”万科后，远洋“二当家”也易位了。12月7日，远洋地产发布公告称，公司获南丰集团通知，已于12月4日以77.84亿港元向安邦集团转让20.5%股权。据此，安邦将成远洋地产的第二大股东。记者发现，安邦的资本还渗透到包括金地、金融街等多家地产企业。可以说，安邦已成为当下险资“进攻”房地产的一个典型代表。
　　事实上，险资举牌房地产企业不是今天才有的事情，远洋也不是第一家被险资持股达50%的房地产企业。早在2014年生命人寿与安邦保险的股权争夺战后，金地地产的股权结构就已被改变，两大险资持股占比49.9%。同时，华夏人寿与天安财险作为财务投资者，持股占比8.47%，险资持股合计高达58%。
　　此外，平安人寿以63亿港元获得碧桂园9.9%股份，变身第二大股东；新华保险以22.7亿港元获得中国金茂9.5%股份，位列第二大股东。据不完全统计，目前在135家A股房地产企业中，已被险资进入前十大股东的房地产企业达21家，占比达15.8%。
低估值是关键诱因
　　“政策放开是推动险资入股房地产企业的一个外在动因。”克而瑞研究中心研究经理房玲对记者表示。资料显示，2014年1月，保监会再次上调投资比例，明确保险公司投资不动产的账面余额合计不高于本公司上季末总资产的30%；投资权益类资产的账面余额，合计不高于本公司上季末总资产的30%。
　　“险资对房地产的关注兴趣没有减少，其关键在于房地产企业市值的低估与股权的分散。险资入股房地产企业最直接的目的是获取企业的控制权。”易居房地产研究院的分析师指出，不动产此前就是险资资金池投入的重点，保险企业不甘心只做项目投资，希望从股权控制的角度进行布局。当前，房地产行业低潮期显现，房地产公司估值较低，险资善于寻找估值低的投资标的，抄底后再运用长线投资策略。
　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，当前股市遭遇连续大跌，即使出现阶段性反弹，房地产企业市值也仍然处于阶段性低估时期，甚至有企业股价偏低，跌破净资产。此时，在沪深两市的上市公司中，符合资本大鳄举牌条件（大股东持股比例低于30%、股权分散、市净率较低等）的房地产企业不在少数。同时，房地产市场多轮“救市”政策的出台，有望让楼市复苏，险资预判未来一两年楼市趋好，房地产企业的业绩也会逐渐好转，此时“抄底”，房地产企业有直接财务投资获利的目的，这是险资看中且投资房地产企业的最直接原因。
有望加速市场变革
　　对这些被举牌的房地产企业来说，险资入主无疑给其自身经营管理带来挑战，甚至可能因为险资成为大股东而出现管理层变革，短期内影响企业的经营效率。从另外一个角度说，险资的介入也给房地产企业带来一些发展机会，在一定程度上加速了市场格局变化。
　　此前，前海人寿在接受记者采访时表示，其对万科的增持是纯财务投资。近期，钜盛华在收购中也流露出对万科管理层的善意，称权益变动主要出于对万科未来发展前景的看好，强调目前暂无计划改变万科现任董事会或高级管理人员的组成，不会在未来12个月内对万科的资产和业务进行调整，也没有购买或置换资产的重组计划。但其也表示，在未来12个月内，不排除进一步增持或减持万科股份的可能性。对此，市场上出现了质疑声“如果单纯是权益投资，则没必要斥资数百亿元连续举牌，非要当第一大股东。”
　　张宏伟对记者表示，从实际影响力与资源配置的角度讲，险资举牌房地产企业后尤其是成为大股东之后，其大多仅是财务投资人的角色，但在必要的情况下，险资会强化在被举牌房地产企业管理层当中的话语权或决策层的投票权。这样，险资在房地产企业的实际发展战略、日常经营等诸多方面的影响力会逐渐加大，从而影响企业、行业的发展方向。此外，险资的介入有可能使一部分房地产企业拥有相对充裕的资金，并在资金成本上远低于同行，这些房地产企业可能因此插上新一轮规模化扩张的翅膀，形成“强者恒强、大者恒大”的局面。如此一来，市场格局有可能重新改写，加速当前市场重新洗牌的进程。
　　就目前险资企业的资金投向看，大多数险资企业都有进军养老地产计划，或者已经开始在养老地产领域布局。当前险资举牌房地产企业，尽管不会马上形成开发养老地产的战略联盟，但是，险资对于被举牌房地产企业的影响力会逐渐增加，不排除今后险资利用房地产企业在房地产领域的优势布局养老地产市场，在未来的健康养生行业谋求霸主地位，从而重新洗牌养老产业市场，改写市场格局。