2016年行程过半，全国各地楼市冷热不均的情况越发严重。该去库存的三四线城市，库存不降反增，压力进一步增大；不该去库存的一线城市则火热异常，库存告警；二线楼市快速升温，量价齐涨态势甚至超过一线城市。
　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，2015年“330”新政出台后实行的一系列利好楼市的货币和税收政策，使得一二线城市的购房需求集中释放，楼市量价齐涨。2015年至今已有6次降准、5次降息，宽松的货币政策为楼市注入了大量资金。“330”新政、“219”新政、营改增实施，税收的减免、交易限制的放松刺激了购房需求增加，使得市场需求被大量释放。
　　胡景晖认为，从2015年四季度到今年二季度，全国楼市总体可以分为两个阶段。第一阶段为2015年四季度至2016年一季度。期间“北上深”等一线城市市场火热，量价齐升，新房、二手房交易量较2014年大幅增长。苏州、南京等二线城市楼市也不断升温，量价稳步上涨。三四线城市楼市一直不温不火，去库存效果甚微。
　　第二阶段为2016年二季度。随着“沪九条”“深六条”的先后出台，北京通州及环京区域也实施了更严厉的限购政策，“北上深”等一线城市楼市逐步趋向平稳，交易量逐步下降，房价涨幅收窄。而受一线城市外溢需求影响，加上政策相对宽松，苏州、南京等二线城市地王频出，量价齐涨，出现了明显的过热势头。三四线城市楼市则依旧未能走出库存积压的困局，库存压力进一步加大。
　　伟业我爱我家集团数据中心研究表明，自2014年“930”政策实施以来，一二线城市新房库存下降明显，但三四线城市的库存压力不降反增。胡景晖表示，由于前期的市场高温提前透支了大量需求，市场的后续需求已然不足，如果维持现有的各项政策不变，那么在2016年下半年里，一线城市楼市或将回归至合理水平，交易量稳步回落至年均成交量，房价趋于平稳，四季度甚至可能下降。而在外溢需求以及补涨的趋势推动下，如果不针对楼市过热的二线城市出台政策，那么已经过热的二线城市楼市还将继续疯狂，引发更多潜在风险。在现有普惠制的政策基调下，三四线城市去库存的难题恐怕仍然不能得到有效解决，库存压力或进一步加大。
　　胡景晖认为，为解决目前楼市去库存不均衡问题，未来的楼市政策应当从以下方面着力：
　　1.摒弃普惠制货币和税收政策。目前实行的这种全国普惠制降息减税货币和税收政策，会让不均衡的情况更加不均衡。
　　2.因城施策，区域政策差别化。一线城市需要维持现有的政策导向，保持政策平稳；二线城市可以针对楼市过热的区域果断出台有针对性的政策；三四线城市需要加大去库存力度。
　　3.三四线城市吸引人口流入。应尽快推进三四线城市的产业结构升级，完善教育、医疗等公共资源配套，用优秀的产业和公共资源配套吸引人口流入，真正实现去库存。
　　4.着力解决夹心层住宅需求。“市场的归市场，保障的归保障”也存在严重问题，地王项目让房地产市场豪宅化，但有能力支付高端豪宅的购房需求不超15%，而政府能力范围内保障房能覆盖的需求也不超15%，剩下70%的夹心层两头都够不上，需要着重解决。 （房欣）