与住宅的疯狂走势截然不同，一线城市写字楼市场总是显得特别理性，其和国内产业经济互为镜像，与经济环境的起伏完全吻合。2016年北京写字楼市场发生了哪些变化？呈现出什么特点？誉翔安地产执行合伙人王珂对此进行了深入解读。
　　统计显示，2016年北京写字楼市场网签累计交易总额421亿元，除了传统的城市核心区外，通州、望京、总部基地、西红门等非核心商务区贡献了绝大多数成交份额。进一步分析可以看出，每月每平方米5元—10元左右的租金区是交易最活跃的区域，而如国贸那样的核心区域因为供给量很少，租金非常贵，因此交易并不活跃。“大企业办公需求逐渐外迁是一个不争的事实，因为外围优质写字楼的持续供给带来更多便捷性。大企业写字楼的租金也从每月每平方米15元逐渐向5元—8元过渡，能够承受租金每月每平方米10元—15元以上的企业大多数是现代服务业、咨询业、律师事务所，包括投行。大多数实体行业的写字楼需求都会往外走，他们会去望京、昌平、石景山、大兴、通州，因为只有外围能够承受更多更大的扩张，这是2016年非常明显的特征。”王珂表示。
　　2016年北京写字楼的大宗交易概括起来就是“乐视+宝能”。在资本寒冬到来的时候，以乐视为代表的上市公司纷纷在北京购置物业，这些有充分融资能力的企业在一线城市补充核心资产，使其资产负债表变得更加简化。另外，在监管放松的时候，中国金融机构甚至银行会出手购买物业，以宝能为代表的新兴保险资金，购买了各种各样的核心城市物业。
　　王珂表示：“购买北京、上海、深圳写字楼的客户几乎就是四类人群：国家队、土豪、上市公司和私人投资者，这四类客户每年都以不同形式的比例出现。我们发现2016年的主力行情有两波，一波是由金融机构推动的上市公司购买，另外一波是由住宅市场推动的闲散游资购买。相比之下，如2008-2009年度单宗交易超过亿元的土豪级客户在北京市场基本绝迹，每年发生的案例不超过10个。”
　　在零售方面，与2015年相比，2016年整个市场的投资情绪偏保守，私人投资者会对长期投资持偏谨慎态度，并没有表现出特别强烈的非投不可状态。“2016年北京写字楼市场凸显一消一涨特点：消的是互联网金融，因为监管收紧，所以互联网金融公司对写字楼的需求在北京东二环、东三环这条线上快速消失；涨的是其他非核心机构的需求，比如现代服务业的增速特别典型。”王琦表示，“以前北京写字楼市场的三个主要区域就像三个世界。如今，以东三环为代表的全球资本、以西二环及西三环为代表的国家资本和以中关村为代表的产业资本，这三个领域的结合越来越紧密，受钱、人、产业、并购的影响，行业集成度越来越高，所以我们看到北京正在形成一个产业闭环。”
（房欣）